Retrofit: por que esta é a nova aposta do mercado?
Crédito: SESC - SP
O retrofit tem se destacado como uma solução para readequar construções antigas. Com a alta vacância de edifícios comerciais nos centros das cidades após a pandemia, esta técnica vem ganhando mais espaço.
“O Retrofit é uma forma sustentável de utilização de edificações. Edifícios antigos, geralmente sem uso e degradados em áreas urbanas são revitalizados e passam por atualizações que permitem que sejam ocupados novamente. Neste processo, busca-se melhorar a eficiência, a recuperação de estruturas e a melhoria nas condições de conforto, além de adequação às normas vigentes e a preservação da memória da edificação”, explica Renata Borges, professora do curso de Arquitetura e Urbanismo da Estácio.
Com isso, torna-se possível ampliar a vida útil da edificação. “É importante frisar que o retrofit tem como princípio preservar a arquitetura original”, aponta Renata.
Origens do retrofit
De acordo com Renata, o retrofit surgiu no final da década de 1990, na Europa e Estados Unidos. “A princípio na área de aviação e, posteriormente, incorporado na construção civil, pela necessidade de ocupação de edifícios industriais e históricos que estavam fora das normas de uso e ocupação”, descreve Renata.
Usos do retrofit
Assim como no exterior, no Brasil o retrofit tem sido aplicado em edifícios antigos, como fábricas abandonadas, edifícios tombados, edifícios corporativos, entre outros.
“A Pinacoteca de São Paulo é um dos exemplos de aplicação de retrofit, realizado pelo escritório do arquiteto Paulo Mendes da Rocha, em que foram sanados problemas como umidade, reforço estrutural, instalação de elevadores que garantem a acessibilidade e coberturas em vidro para o melhor aproveitamento da luz solar”, comenta Renata.
Outro exemplo é o SESC Pompeia, com o projeto de recuperação de uma fábrica sem uso transformada em espaço de cultura e lazer, pela equipe da arquiteta Lina Bo Bardi.
Vantagens: por que usar o retrofit?
Em primeiro lugar, este processo permite que edificações sem condições de uso tenham sua vida útil renovada e se enquadrem nas normas atuais. “É uma forma a evitar a demolição completa, preservando assim a memória e o espaço urbano, além de reduzir a geração de resíduos da construção civil e revitalizar regiões urbanas degradadas por prédios abandonados”, cita Renata.
Outra vantagem é a de utilizar edifícios históricos destinados à novas funções que atendam a sociedade, segundo Renata.
Renata acredita também que o retrofit pode ser utilizado nas mais diversas situações, desde uma edificação histórica até uma residencial, pois este processo permite readequar a construção aos padrões atuais.
“Para a sua utilização é necessário fazer uma avaliação sobre as condições do prédio em relação à estrutura, instalações prediais (elétrica, hidráulica, lógica, entre outros) e estanqueidade, além de avaliar o valor daquela edificação para a sociedade e/ou espaço urbano. Há casos de edifícios residenciais e corporativos sendo submetidos ao retrofit em função das necessidades do mercado imobiliário em diversas regiões de urbanas”, conta Renata.
As arquitetas Jéssica da Hora e Ana Jorge Castelão, do escritório, Jorge & daHora Arquitetura e Interiores, apontam que a renovação elétrica também é um benefício, uma vez que reduz riscos de acidentes e incêndios por fiação antiga, bem como o consumo de energia. Outra vantagem é a valorização do imóvel, além da sustentabilidade.
Quando utilizar o retrofit?
O retrofit pode ser utilizado nas mais diversas situações, desde uma edificação histórica até uma residencial. “Este processo permite readequar a construção aos padrões atuais. Para a sua utilização, é necessário fazer uma avaliação sobre as condições do prédio em relação à estrutura, instalações prediais (elétrica, hidráulica, lógica, entre outros) e estanqueidade. Além disso, é preciso avaliar o valor daquela edificação para a sociedade e/ou espaço urbano. Há casos de edifícios residenciais e corporativos sendo submetidos ao retrofit em função das necessidades do mercado imobiliário em diversas regiões urbanas”, menciona Renata.
Jéssica e Ana também apontam que pode ser utilizado quando os custos de manutenção de um local ficam muito caros, como mecanismos de aquecimento antigo. “A conta de energia elétrica também pode ser um bom motivo para se pensar em retrofit, já que sistemas elétricos antigos aumentam os gastos. Também é possível utilizar a técnica para deixar espaços acessíveis, com sistemas de segurança, elevadores inclusivos, rampas, etc”, esclarecem.
Etapas do retrofit
Renata relata as fases envolvidas neste tipo de construção:
a) Após uma análise inicial, o projeto será elaborado determinando as demolições necessárias (geralmente internas). “As condições estruturais são avaliadas e soluções de reforço estrutural são desenvolvidas (geralmente necessário quando há mudança de uso, principalmente). As instalações elétricas e hidráulicas são refeitas na maior parte das vezes, em função de normas técnicas terem sido atualizadas para trazerem mais segurança e maior economia no uso”, comenta Renata.
b) São avaliadas as condições de desenho universal e aplicadas soluções que permitam a edificação ser utilizada pelo mais variado público. “Em resumo, há a necessidade de desenvolver um levantamento do local, elaboração de projetos de arquitetura, estrutura, instalações elétricas e hidráulicas, projetos de lógica, acessibilidade, combate e proteção à incêndio”, justifica Renata.
c) Ao final, a compatibilização destes projetos que envolvem diversos profissionais deve ser feita antes de iniciar as obras, permitindo assim um processo de sucesso e sem surpresas dos pontos físicos e financeiros.
Retrofit é mais barato?
A aplicação de um projeto de retrofit pode ser até 50% mais barato do que iniciar uma obra do zero. “Isso porque se a estrutura e suas vedações estiverem adequadas a receber reforço, será gerada uma grande economia, além de ganharmos na sustentabilidade, ao gerar menos resíduos”, defende Renata.
No entanto, segundo Jéssica e Ana, tudo depende do que será renovado, de quais tecnologias serão inclusas, da metragem quadrada e da valorização imobiliária do local. “A ‘idade’ do local também é um fator. Quanto mais antigo, mais cara a revitalização se torna”, pontuam.
Entrevistadas
Renata Borges é Arquiteta e Urbanista, formada pela Universidade do Grande ABC em 2001, especialista lato sensu em Arquitetura e Iluminação pelo IPOG-SP (2016). É mestranda em Arquitetura e Urbanismo, na área de concentração de Tecnologia da Arquitetura, subárea Conforto Ambiental, Eficiência Energética e Ergonomia, com foco de pesquisa em Iluminação Elétrica e Human Centric Lighting. Professora nos cursos de Design de Interiores e de Arquitetura e Urbanismo desde 2005. Atua no mercado desde 1997, e como arquiteta desde 2001 em escritório próprio, nas áreas de arquitetura de interiores residenciais e comerciais, projetos de iluminação e nas áreas legais da arquitetura, saúde, segurança contra incêndio e meio ambiente. Atualmente, é professora do curso de Arquitetura e Urbanismo da Estácio.
Ana Castelão Jorge e Jéssica da Hora são arquitetas e co-fundadoras do escritório Jorge & daHora Arquitetura e Interiores, presente há 2 anos no mercado e especializado em projetos comerciais e residenciais.
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Marina Pastore
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Como funciona o seguro de riscos de engenharia para obras?
Crédito: Envato
Quando um acidente acontece em uma obra, quem paga pelos prejuízos? Em primeiro lugar, isso vai depender se ela possui um seguro ou não. Em caso afirmativo, a resposta pode variar também conforme o tipo de seguro contratado.
“O seguro de riscos de engenharia para obras visa garantir cobertura em caso de acidentes, como danos da natureza ou incêndios. Ele é feito durante o período da obra – a partir do momento em que ela acaba e a chave é entregue para o cliente, ele não vale mais”, comenta Sidnei Berlanga Ferreira, corretor de seguros na Cone Leste.
Coberturas acessórias
Além da questão relacionada às causas naturais e incêndios, existem inúmeros tipos de coberturas acessórias que podem auxiliar os gestores das obras. Ferreira menciona algumas opções:
- Erro de execução e projeto: no caso em que algum erro de projeto da obra causa um acidente, ela cobre as consequências. “Em uma situação em que um pilar foi mal projetado e causa uma queda, por exemplo, esta modalidade cobre tudo menos o próprio causador – que, no caso, é o pilar”, explica o corretor.
Neste caso, também pode incluir riscos do fabricante. “No caso de um concreto fora da especificação, por exemplo, que foi mal projetado e causa um dano. Este tipo de cobertura garante isso”, aponta Ferreira.
- Roubo de material: nestes casos, as seguradoras exigem o mínimo de proteção. “É necessário ter vigia na obra, bem como sistemas de alarme. O controle de estoque também precisa estar em dia. Se houver roubo, a empresa terá que comprovar quanto havia em estoque”, lembra Ferreira.
- Despesas com salvamento e contenção de sinistros: é quando um acidente está na iminência de acontecer e ele cobre as despesas necessárias para que o sinistro não ocorra. “No caso do pilar mal projetado, ao perceber que vai dar problema, a empresa pode acionar este seguro”, sugere o corretor.
- Propriedades circunvizinhas: é para o caso de propriedades do próprio contratante da obra que venham a ser afetadas pela construção. “Um bom exemplo é quando as construtoras fazem prédios com mais de uma torre. Se uma delas for concluída antes, por exemplo, o seguro dela já acaba. Mas se, ao construir a segunda torre, houver um dano à primeira, pode ser acionado o seguro”, afirma Ferreira.
- Seguro de terceiros/ responsabilidade civil: cobre danos a outras pessoas e/ou propriedades, que não aquelas que estão dentro da obra. É o caso, por exemplo, quando há um dano a uma propriedade vizinha.
Um detalhe importante é que este tipo de seguro é garantido de maneira cruzada. “Isto significa que o dono da obra, o contratado principal (empreiteiros) e os subempreiteiros são terceiros entre si. Todos estão cossegurados. Se há um fornecedor que vai fazer a parte do concreto e o outro da elétrica, por exemplo, não é necessário fazer uma apólice para cada um. Em apenas uma, é possível incluir todos os subcontratados e o dono da obra”, destaca Ferreira.
- Obras concluídas: logo após a construção do prédio, há uma fase de entrega das chaves, de constituição do condomínio e abertura do CNPJ. Enquanto estas documentações não estão em ordem, não é possível fazer seguro de incêndio do prédio, que é obrigatório. “Com esta modalidade, você pode garantir por mais um período do seguro incêndio após a conclusão”, menciona Ferreira.
- Equipamentos utilizados na obra: no caso de obras temporárias, dá para colocar itens relacionados ao canteiro e ao escritório, como computadores. “Também pode incluir bens móveis, como tratores, ou equipamentos estacionários, como gruas e ferramentas de pequeno porte. Neste caso você garante não só a obra, como a matéria-prima, aquilo que é utilizado para construir”, expõe Ferreira.
- Despesa de desentulho: aplica-se quando acontece um acidente em que é preciso desentulhar o local para recomeçar a obra.
Seguro de riscos de engenharia para obras no Brasil
De acordo com Ferreira, hoje, no Brasil, muitas obras só têm seguro quando o contrato pede. “O DER, por exemplo, pede apólice do risco de engenharia e responsabilidade civil. Algumas empreiteiras têm tomado consciência da importância de ter este tipo de seguro. No entanto, ainda tem um espaço grande para crescimento deste segmento no Brasil. Acima de tudo, ela é uma ferramenta de gestão de risco”, defende.
Ferreira cita ainda a lei 866, que diz respeito a licitações e exige uma garantia contratual. “Entre as opções aceitas está o seguro-garantia. A partir do momento que empresa assinou contrato com um órgão público, ela dá uma garantia - normalmente é solicitado 5%. Numa obra de R$ 1 milhão, por exemplo, é necessário um seguro de R$ 50 mil. Ele garante a performance da empresa do contrato, que ela vai cumprir o que foi acordado. Se ela deixar de cumprir, o órgão público pode executar. Neste caso, o segurado é o contratante, isto é, a prestadora de serviço, a empreiteira”, conclui Ferreira.
Entrevistado
Sidnei Berlanga Ferreira é corretor de seguros na Cone Leste Corretora de Seguros. Com 30 anos de carreira, ele iniciou no mercado de seguros, tendo passado pela Allianz Seguros como Gerente de Filial e Gerente de uma Unidade voltada à Infraestrutura na AD Corretora de Seguros, onde era responsável por atender e prospectar clientes dos segmentos de Construção, Concessionárias de Serviços Públicos e Geradores de Energia. Atualmente, atende seguros de Riscos de Engenharia para obras do DER, construções de imóveis e reformas de lojas em Shopping e Salas Comerciais.
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Marina Pastore
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Hotéis passam por reformas e viram residências
Crédito: Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário
No primeiro ano da pandemia (2020), 3 mil hotéis fecharam em definitivo, de acordo com a Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC). Segundo pesquisa realizada pela Feasi Hospitality, a média de operação das propriedades que fecharam as portas era de 35 anos. Destes, apenas 11% haviam passado por reformas nos últimos 10 anos.
Em decorrência da vacância destes edifícios, uma nova tendência vem surgindo: hotéis que vêm sendo reformados para virar residências.
No Rio de Janeiro, um dos maiores exemplos é o Hotel Glória, que será transformado em um residencial de 266 unidades, além de quatro lojas no térreo. Outro hotel que vem passando por este processo é o Atlântico Tower, no Centro do Rio, que será um residencial com 216 unidades.
“O movimento de investir em imóveis com valor histórico é muito importante para o Rio de Janeiro, pois renova, incentiva a moradia e valoriza as regiões. Essa tendência está contribuindo para a geração de mais de 6 mil vagas de empregos diretos e indiretos, além de evitar invasões. O novo residencial do Hotel Glória, o primeiro cinco estrelas do país será lançado em breve, em parceria com a SIG Engenharia, que será responsável pela construção e incorporação. O projeto vai preservar e recuperar a fachada, seguindo toda a legislação para este modelo de empreendimento. O contemporâneo estará presente sem deixar de lado as características icônicas do hotel. Queremos preservar a memória do Hotel Glória que completou 100 anos de construção em agosto”, comenta Jomar Monnerat, gestor do Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário, que vem apostando nesta transformação.
Tecnologia e serviços compartilhados
Também é comum que estes empreendimentos repaginados ganhem recursos tecnológicos, tais como portaria virtual e aplicativos exclusivos e sustentáveis. É o caso, por exemplo, do Hotel Flamengo Palace, que agora é o Insight Praia do Flamengo, retrofit da D2J Construtora que será entregue em novembro de 2022. Com um formato mais compacto, com apenas 42 unidades, o prédio apresenta ainda serviços compartilhados como coworking, mini mercado, lavanderia, lounge, espaço gourmet e spa, entre outros.
Outro residencial que segue este modelo será realizado em área nobre da Barra da Tijuca, onde funcionava o Hotel Praia Linda (60 quartos), na Praia do Pepê, no Jardim Oceânico. Intitulado Praia Residencial Mar, o empreendimento de alto padrão terá lazer que inclui piscinas com raia de 25 metros e infantil, espaço kids fechado e ao ar livre, salão multiuso, spa/repouso, salas de reunião e academia, entre outros itens. Além disso, terá paisagismo do renomado escritório Burle Marx.
Retorno do investimento
Na opinião de Daniel Afonso, diretor da D2J Construtora, uma grande vantagem deste tipo de investimento é que as obras costumam começar bem antes do lançamento. “Este é um grande diferencial, pois para o investidor, o retorno dele com o aluguel tende a vir mais rápido, já que o edifício estará pronto antes do prazo de construção habitual que é de 18 meses", afirma Daniel Afonso, diretor da D2J Construtora.
No caso do residencial da Barra da Tijuca, o Praia Residencial Mar, tem VGV (Valor Geral de Vendas) superior a R$ 100 milhões por estar localizado em um dos pontos mais icônicos da região.
Fontes
Jomar Monnerat, gestor do Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário.
Daniel Afonso, diretor da D2J Construtora.
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Projeto de Intervenção Urbana no Centro de SP é aprovado
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Em agosto, a Câmara dos Vereadores de SP votou e aprovou o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) do Setor Central da capital. Este novo plano urbanístico tem como objetivo incentivar a habitação na região, que hoje é um lugar de passagem durante a semana.
A área que faz parte do PIU compreende um perímetro de 2.098 hectares e abrange dois setores:
- Setor Centro Histórico, nos distritos da República e Sé;
- Setor Centro Metropolitano, que inclui total ou parcialmente os distritos do Brás, Belém, Pari, Bom Retiro e Santa Cecília.
Dentre os principais pilares do PIU estão a qualificação do Habitat, da Mobilidade e do Meio Ambiente, além da preservação do patrimônio histórico. Na minuta apresentada, há uma regulamentação dos mecanismos para implantação do projeto e de seu programa de intervenções, que serão custeados com o pagamento da outorga onerosa, contrapartida financeira paga ao Município. Dentre os valores arrecadados, pelo menos 40% deverá ser destinado ao atendimento habitacional de baixa renda, 20% para melhorias na rede de equipamentos públicos e 5% para preservação do patrimônio histórico, ambiental e cultural.
Veja as mudanças que deverão ocorrer:
Implantação de habitação de interesse social
Esta é uma das prioridades do programa, que tem a previsão de atrair até 220 mil novos moradores ao longo dos próximos 20 anos.
Mobilidade urbana
O projeto também prevê a antecipação de recursos para a realização de obras de melhoria da integração da região. O intuito é oferecer maior qualidade nos percursos percorridos por pedestres, ciclistas e dos usuários de outros meios de transporte. Segundo a Câmara Municipal de São Paulo, estão previstos alargamentos de ruas, melhoramento de calçadas, construção de ciclopassarelas e implementação de novas áreas verdes.
Outorga onerosa
De acordo com a Câmara Municipal de São Paulo, a outorga onerosa é uma contrapartida financeira do mercado imobiliário para se obter a concessão do Poder Público para estabelecer um potencial construtivo adicional em Projetos de Intervenção Urbana. Com isso, as incorporadoras pagam por uma permissão da Prefeitura para construir a mais do que o permitido na região em debate. A expectativa é arrecadar R$ 700 milhões aos cofres públicos.
Na Sé e na República, haverá manutenção da gratuidade do pagamento da taxa para construir acima do limite básico, com o intuito de deixar as regiões mais atrativas.
Bônus – Direito de Construir
As incorporadoras terão um bônus para adquirir o “direito de construir”. Isto significa que o potencial de construção não utilizado poderá ser utilizado em outra obra de imóveis tombados de pequeno porte (até 600 m²).
Fontes
Câmara Municipal de São Paulo e Prefeitura de São Paulo
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Marina Pastore
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Como será o concreto do futuro?
Crédito: Envato
Quais são as principais tecnologias relacionadas ao uso do concreto? Durante a Concrete Show, Bernardo Fonseca Tutikian, professor e pesquisador da Universidade do Vale do Rio dos Sinos (UNISINOS-RS) e diretor de Pesquisa e Desenvolvimento do Instituto Brasileiro do Concreto (IBRACON), falou sobre concretos especiais - futuro e do presente – e que apresentam tecnologias inovadoras.
“Estes materiais correspondem ao que tem se buscado no mercado: aumentar a durabilidade dos produtos com o mínimo de manutenção possível”, ressalta Tutikian.
Conheça os concretos que devem se destacar nos próximos anos:
Concreto Têxtil
É um concreto que tem sido muito usado na Europa, principalmente na Alemanha e em países frios. “Nestes lugares, há muita corrosão na armadura uma vez que usam o sal para desgelar estradas, pontes e viadutos e a durabilidade costuma ser mais baixa. O concreto têxtil basicamente substitui a armadura por um têxtil. São colocados tecidos dentro do concreto como reforço interno e vai ser um material sem corrosão e muito mais leve. Temos uma matriz cimentícia que envolve o têxtil e posiciona as fibras nos locais mais solicitados”, explana Tutikian.
De acordo com o professor e pesquisador, ele é mais eficiente que um concreto com fibras curtas. “Como estas fibras estão dispersas, elas não exploram o reforço de uma maneira integral e a capacidade de carga aumenta um pouco”, justifica.
Ainda, uma das grandes vantagens do concreto têxtil é que é possível utilizar diferentes urdiduras (entrelaçamentos de fios) e tramas conforme a necessidade, possibilitando atingir um melhor custo-benefício.
Para o uso deste método, a matriz cimentícia precisa ter uma alta fluidez, resistência à compressão de 50 MPa, isto é, precisa ter uma boa qualidade. “É preciso ter um alto preenchimento, envolver muito bem o tecido, para poder proteger bem”.
Este tipo de concreto está sendo muito usado em painéis de fachada, especialmente na Alemanha. “Lá, até 2025, há uma lei que proíbe que o governo faça obras públicas de concreto armado com materiais metálicos”, completa Tutikian.
Concreto autorregenerante
Muito famoso hoje em dia, ele se auto cicatriza, como acontece no corpo humano. “Ele funciona para pequenas fissuras de retração decorrentes de vida útil. Este concreto vai se regenerando e mantendo a durabilidade da estrutura sem intervenção. No caso de uma ponte ou viaduto, em que há movimentação, ele se autorregenera, evita a entrada de agentes agressivos e tem uma durabilidade elevada. Por outro lado, se fosse no concreto tradicional, seria necessário fazer uma obra, parar o trânsito para poder recuperá-lo”, descreve Tutikian.
Há dois tipos de mecanismos de concreto cicatrizante:
- Autogênico: usa componentes que já se utilizam no concreto, como cimento e substituições pozolânicas.
- Autônomo: os materiais que o concreto não usa convencionalmente se agregam para proporcionar uma maior capacidade de autocura, como o silicato de cálcio, agregados leves, agentes expansivos, aditivos químicos e soluções bacterianas.
O mais comum é pelo uso de aditivos cristalizantes, que são formados por compostos microscópicos e químicos que reagem com o Ca(OH)₂ formando produtos cristalinos. “Estes produtos são adicionados ao concreto na estrutura por aspersão e eles vão cristalizar”, explica Tutikian.
No Brasil, o Museu da Imagem e do Som e o Museu de Arte do Rio, ambos no Rio de Janeiro, usaram concretos autocicatrizantes. “São tecnologias relativamente baratas e fáceis de aplicar”, opina Tutikian.
Ao usar esta tecnologia, só é preciso ter cuidado que não são todas as fissuras que são tratáveis com este tipo de concreto. “Geralmente funciona com aquelas que têm até 0,5 mm. Também ainda é necessário se estudar quanto tempo o produto de selagem permanece por ali, isto é, a viabilidade da autocura com o tempo”, alerta Tutikian.
Concreto de ultra alto desempenho (UHPC)
Trata-se de um concreto fluído, de alto desempenho, e que se auto compacta através do seu peso próprio, com fibras curtas. As peças produzidas através desta técnica são comparáveis àquelas de metal e aço. “O concreto de ultra alto desempenho tem alta fluidez, durabilidade e resistência mecânica. É uma mistura do concreto de alto desempenho, do reforçado com fibras e do autoadensável. É um dos concretos mais eficientes que temos hoje em dia”, pontua Tutikian.
Os constituintes deste tipo de concreto são predominantemente finos, onde o tamanho máximo dos grãos é de 3 mm.
Além disso, a utilização de fibras neste tipo de concreto é de fundamental importância. “Elas auxiliam no controle de diversas retrações que podem ocorrer e também na capacidade de suportar elevadas cargas, sofrendo baixas deformações”, afirma Tutikian.
O professor e pesquisador também explica que, embora seja um material caro, como ele é muito eficiente, é possível usar menores quantidades. “Há uma empresa que utiliza esta tecnologia para construir habitações sociais para o programa Casa Verde Amarela, justamente pelo fato de ser mais eficaz. Então, é necessário um volume menor na construção”, expõe Tutikian.
Pesquisadores atuam para Brasil ter norma técnica de UHPC
Entrevistado
Bernardo Fonseca Tutikian é professor e pesquisador da Universidade do Vale do Rio dos Sinos (UNISINOS-RS) e Diretor de Pesquisa e Desenvolvimento do Instituto Brasileiro do Concreto (IBRACON).
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Marina Pastore
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Tiny Houses atraem atenção de investidores do setor imobiliário
Crédito: Construexpo/Taec Modular
Já pensou morar em uma casa de até 40 m² e que pode ser construída em uma semana? Este é o conceito das Tiny Houses (do inglês, casas pequenas), isto é, casas feitas a partir de construção modular e que prezam pela sustentabilidade. Isto é, elas são fabricadas e transportadas para o terreno 100% finalizadas.
“São geralmente pequenas habitações compactas, porém completas. Uma Tiny House de 27 m² pode ter sala, cozinha, banheiro e dormitório, além de contar com sistema de placas fotovoltaicas, aquecimento solar da água, automação e ar condicionado. Desta forma, proporciona momentos e experiências incríveis para quem se hospeda ou vive”, explica o arquiteto Rodrigo Andreoli. Inclusive, o modelo de construção ganhou destaque na última edição da Construexpo, que aconteceu em Atibaia, e foi construído pela Taec Modular em 7 dias.
Como surgiram as Tiny Houses?
De acordo com Andreoli, desde a década de 90, nos Estados Unidos, este movimento de Tiny Houses já existia, inclusive sobre rodas. “Porém, em 2008, com a crise econômica dos Estados Unidos, esse movimento cresceu, pois a busca por imóveis menores aumentou muito. Hoje já virou uma tendência mundial e está presente no mundo tudo”, aponta Andreoli.
Não diferente, esse movimento chegou ao Brasil, e muitos investidores do setor imobiliário e resorts já estão buscando como uma solução. “Além de terem um projeto único, são fabricadas e entregues prontas em até 60 dias, o que pode ser um ótimo negócio para o setor, já que antecipa o payback do investimento”, destaca Andreoli.
Dentre os públicos que procuram este tipo de habitação estão principalmente estudantes e casais que buscam uma alternativa para construção do seu imóvel de maneira mais rápida. Ainda, há investidores pequenos e grandes que enxergam como uma alternativa para criação de vilas e resorts devido à velocidade de implantação, segundo Andreoli.
Vantagens e desvantagens das Tiny Houses
Andreoli aponta que, na construção modular, é possível evitar vários problemas corriqueiros da construção civil. “É o caso, por exemplo, da complexidade na contratação de mão de obra local, além da falta de previsibilidade orçamentária, desperdícios de materiais, impacto ambiental, entre outros”, comenta Andreoli.
No entanto, dentre as desvantagens apontadas por Andreoli está o fato de que ainda faltam financiamentos bancários disponíveis para este tipo de construção. Outra questão a ser observada é relacionada ao frete até o terreno. “É importante avaliar a viabilidade com um profissional que possua experiência desde projetos até o conhecimento das fabricadas creditadas para atender na sua região”, conclui Andreoli.
Entrevistado
Rodrigo Andreoli é arquiteto, formado pela Universidade Bandeirantes de SP, em 2004. Iniciou suas atividades desde que ingressou na universidade passando por órgãos municipais, Prefeitura, Eliane Revestimentos além de escritórios de arquitetura onde trabalhou na Bienal com Paulo Mendes da Rocha. Atuou como arquiteto na Telha Norte nos Jardins, em São Paulo. Nesse período, Rodrigo foi um dos arquitetos do programa Dia a Dia, da TV Band. Na sequência, foi estudar na Austrália onde passou pelo escritório de arquitetura design Cubicle. De volta ao Brasil, Rodrigo atuou como executivo em grandes empresas como Tigre, Lubrizol e Amanco, adquirindo experiência ao viajar por todo o Brasil e países das Américas do Sul, Central e Estados Unidos. Experiência que o fez abrir a própria empresa de arquitetura e construção atuando com projetos residenciais e corporativos. Em 2018, idealizou e apresentou o programa na Band SP “A Reforma que eu Quero”. Nesse mesmo período mergulhou nos estudos sobre arquitetura Modular Off Site, onde atuou na Taec Módulos como gerente de engenharia. Na sequência, apoiou e prestou consultoria a outras start ups modulares no Brasil e, por último, em Portugal. Agora, numa nova fase na Taec Módulos, ele atua no desenvolvimento de novos negócios além de apoiar o time da engenharia e equipe comercial. Em 2022, iniciou suas palestras sobre Arquitetura Modular.
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Como funcionam as Normas Brasileiras para botijão de gás?
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O responsável por uma revendedora de gás foi preso em flagrante no Rio de Janeiro por armazenar botijões em local inadequado, encostados aos muros divisórios do estabelecimento. Ele chegou a recorrer, mas o tribunal manteve a prisão. A juíza responsável por julgar o caso entendeu que o local estava em desacordo com as exigências do Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro e da ANP, que, por sua vez, têm como base a NBR 15514 e da Lei Estadual 4945/2006.
De acordo com Marcos Siqueira, Engenheiro Mecânico e Coordenador da Comissão de Estudos do CB09 – Comitê Brasileiro de Gases Combustíveis e da ABNT, o mais comum nestes casos é que ocorram autuações, multas e até interdições.
“A norma ABNT NBR 15514, que é adotada pela ANP nas fiscalizações, estabelece as condições técnicas e procedimentos para um armazenamento seguro, respeitando afastamentos e quantidades de recipientes em lotes organizados em locais demarcados”, explica Siqueira.
Código de Defesa do Consumidor
A norma técnica brasileira (NBR) tem a prerrogativa de Lei. Com isto, se for descumprida, consequentemente a pessoa ou instituição estará infringindo a Lei ou o Código de Defesa do Consumidor. Este, por sua vez prevê que é “vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas, colocar no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro)”. Da mesma forma, o código estabelece que o fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro, e o importador respondem, independentemente da existência de culpa, pelo acondicionamento de seus produtos.
Dentre as penalidades que estão previstas na lei há desde a possibilidade de multa até a interdição total do estabelecimento ou obra, passando por infrações criminais e penais, apreensão do produto, cassação do registro, proibição de fabricação, cassação de licença e intervenção administrativa.
Área de Armazenamento de Recipientes Transportáveis para GLP
Em seu curso sobre a NBR 15514, Siqueira comenta sobre as normas relacionadas à Área de Armazenamento de Recipientes Transportáveis para GLP:
- Área de armazenamento: capacidade máxima de armazenamento no lote é de 6.240 kg de GLP, podendo ter várias formas para ocupar a disponibilidade de espaço do terreno;
- Corredor de circulação: deve ter 1 metro (exigido acima da classe II, 1.560 kg de GLP);
- Dentro da área de armazenamento, além dos recipientes, são permitidos apenas material para teste de vazamentos (água e sabão), balança de pesagem mecânica ou com certificação para área classificada, e extintores e placas de sinalização;
- A cobertura não é exigida como obrigatória na norma. No entanto, se ela existir, ela deve ter uma resistência menor que as estruturas laterais, ser de material incombustível e ter espaçamento mínimo de altura de 2,60 m, sendo que o excipiente da pilha superior deve estar a 1,20 m da cobertura para facilitar a ventilação;
- O piso deve ser pavimentado e deve suportar a carga dos recipientes. Pode ter inclinação, desde que mantenha estável o empilhamento dos botijões. Há também os casos das plataformas elevadas, que é quando está a cerca de 20 cm de altura com relação ao piso circundante. Nessa situação da plataforma, o corredor de circulação deverá estar no mesmo nível dos recipientes. O corredor de circulação pode ter inclinação;
- A delimitação da área pode ser feita por pintura no piso, tela de gradil metálico, elemento vazado de concreto e cerâmica ou qualquer outro material resistente ao fogo;
- Os lotes podem conter recipientes cheios, vazios e os eventuais que apresentarem defeitos devem ser identificados e organizados separadamente;
- Independente da forma de demarcação adotada, deve haver uma passagem livre de 1 metro de largura;
- Quando delimitadas por cerca ou gradil, as classes I, II e III devem possuir acesso de, no mínimo, 1,20 m x 2,10 m de abertura. Já as classes IV e superiores devem ter pelo menos duas aberturas de, no mínimo, 1,20 m x 2,10 m em lados opostos. A porta deve abrir de dentro pra fora;
- O imóvel deve ter, no mínimo, uma abertura de 1,20 m x 2,10 m, abrindo de dentro pra fora. Em algumas situações, pode ser usado um portão de correr com essa determinação;
- Dentro do imóvel, as paredes resistentes ao fogo devem ser totalmente fechadas (sem aberturas) e construídas em alvenaria sólida, em concreto ou construção similar. Elas devem ter no mínimo 2,60 m de altura. Além disso, elas devem ser construídas e posicionadas de maneira que se interponham entre os recipientes de GLP e o ponto considerado.
Entrevistado
Marcos Siqueira é Engenheiro Mecânico e Coordenador da Comissão de Estudos do CB09 – Comitê Brasileiro de Gases Combustíveis e da ABNT
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Jornalista responsável
Marina Pastore
DRT 48378/SP
Como a arquitetura de Londres mudou ao longo do reinado de Elizabeth II?
Ao longo dos seus 70 anos de reinado, a Rainha Elizabeth II viu a paisagem de Londres mudar. A monarca nasceu numa Londres marcada pela arquitetura gótica muito comum na Era Vitoriana, como é o caso do Palácio de Westminster. Ao mesmo tempo, na década de seu nascimento, 1920, o modernismo estava em alta no país, inclusive como uma forma de reconstruir a Inglaterra após a 1ª Guerra Mundial. Em 2022, um dos seus últimos feitos foi a inauguração da Linha Elizabeth de metrô, em Londres, que teve uma grande preocupação com inclusão e sustentabilidade.
Veja os estilos arquitetônicos que marcaram as construções relacionadas à realeza britânica, bem como a mudança de estilos enfrentadas pela Inglaterra ao longo dos últimos 90 anos.
Década de 1950: Elizabeth assume o trono
Em 1952, com a morte do Rei George VI, a Rainha Elizabeth assumiu o poder. Este era um período pós Segunda Guerra Mundial e foi marcado, na Europa, pela reconstrução das cidades em função da destruição deixada pelos conflitos de escala mundial.
“Na Inglaterra em especial, a construção das New Towns experimentava as recentes teorias urbanas através da construção de novas cidades nos arredores de Londres, apostando em uma estrutura de organização urbana descentralizada e no controle mais ativo do desenvolvimento da cidade. É durante os anos 1950 que vemos o desenvolvimento, na Inglaterra, do que seria conhecido como brutalismo - movimento arquitetônico caracterizado pela racionalidade e funcionalidade, pela aposta na industrialização da construção e pelo uso do concreto aparente com edificações marcantes como a Hobin Hood Gardens Complex Housing, de Alison e Peter Smithson, e o Barbican Center, de Chamberlin, Powell and Bon Architects”, aponta Juliane Bellot Rolemberg Lessa, coordenadora dos cursos de Arquitetura e Urbanismo na Universidade São Judas, em São Paulo.
Arquitetura plural
De acordo com Juliane, se tem uma coisa que se pode afirmar sobre o último século da arquitetura e urbanismo britânico é que se trata de um período sem predomínio de uma linguagem ou mesmo sucessão de movimentos que tenham tido algum domínio efetivo. “Durante o reinado de Elizabeth II, a arquitetura e urbanismo ingleses são marcados pelo pluralismo, dando espaço para o desenvolvimento de uma série de linguagens e propostas de diversas linhas de pensamento e crítica”, destaca Juliane.
Além do Brutalismo inglês, alguns outros movimentos se destacaram um pouco mais. “Em 1961 é fundado na Inglaterra o grupo Archigram, com Peter Cook, Warren Chalk, Ron Herron, David Greene, Mike Webb e Dennis Crompton. Eles entendiam que a profissão estava desconexa do contexto cultural daquele momento, e propunham que a tecnologia fundamentasse a prática e a expressão arquitetônica. Os anos 1960 foram marcados pelo grande desenvolvimento tecnológico e econômico (década da corrida espacial) e pela cultura de massa (que começa a se delinerar e ganhar força), e o Archigram propunha associar esse contexto à prática arquitetônica e urbanística, levando a propostas muito ousadas e avançadas, nunca construídas, mas que tensionaram o campo disciplinar, abrindo espaço para novas formas de pensar e fazer a arquitetura”, explica Juliane
O pós-modernismo também se desenvolveu na Inglaterra – como no projeto da Ala Sainsbury na National Gallery, de Denise Scott Brown e Robert Venturi. “Mas o movimento High-tech, provavelmente por conta do caminho aberto pelo Archigram, ganhou força no Reino Unido, especialmente com a consagração de Sir Richard Rogers no cenário mundial com a construção do Centre Pompidou em Paris, resultado da vitória em concurso com projeto (1971) desenvolvido em parceria com Renzo Piano”, lembra Juliane.
Na opinião de Juliane, o que se vê na Inglaterra, em especial em Londres, reforça a citada ausência de uma a linearidade sucessória de movimentos dominantes, com estéticas que vão sendo substituídas por outras. “Apesar de o Imperial War Museum North (projeto desconstrutivista de Daniel Libeskind) poder ser considerado inspirado no movimento High Tech, esses novos monumentos contemporâneos, como o The Gherkin de Normam Foster ou mesmo The Shard de Renzo Piano, não têm conexão clara com a tradição inglesa. Essas grandes edificações de vidro e aço são decorrentes de uma certa linguagem apátrida, de escala global, que estão mais para uma prática de estímulo ao crescimento econômico local do que de fato para alguma proposta arquitetônica com fundamentação no próprio campo disciplinar”, comenta Juliane.
Futuro da arquitetura na Inglaterra
Para Juliane, o Reino Unido sempre esteve ligado ao desenvolvimento do campo disciplinar em escala ampliada. E, como potência mundial que é, deve continuar a desenvolver nomes de destaque na crítica e na proposição arquitetônica e urbanística. “A Rainha Elizabeth II foi uma monarca pouco atuante nesse sentido se comparada com seus antepassados, que deixaram cidades, palácios, catedrais, etc, como legado de suas passagens. Já o rei Charles III parece-nos que será mais atuante, uma vez que, mesmo enquanto ainda era príncipe, já demonstrava interesse na arquitetura. Porém, sua predileção por estéticas que são reproduções de movimentos de outros tempos gera debates acalorados no campo profissional, sempre crítico a esse tipo de prática. De qualquer forma, parece pouco provável que a arquitetura e urbanismo britânicos se afastem de sua tendência à inovação, de sua histórica capacidade de crítica e proposição conectadas ao contexto do momento presente”, conclui Juliane.
Entrevistada
Juliane Bellot Rolemberg Lessa é coordenadora dos cursos de Arquitetura e Urbanismo na aponta Juliane Bellot Rolemberg Lessa, coordenadora dos cursos de Arquitetura e Urbanismo na Universidade São Judas, em São Paulo.
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Marina Pastore
DRT 48378/SP
Número de novos imóveis comercializados no Brasil cresceu 26,6% em 2022
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De janeiro a maio de 2022, o número de novos imóveis vendidos no Brasil aumentou 26,6%, quando comparado ao mesmo período do ano anterior. No total, o número de unidades comercializadas foi de 74.570. As informações são da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). Este levantamento levou em consideração dados de 18 empresas associadas a estas instituições.
Vendas de médio e alto padrão
As vendas de imóveis de médio e alto padrão aumentaram em 145,3% com relação a 2021. Isto representa um total de 19,62 mil unidades, segundo o levantamento. De acordo com a Abrainc-Fipe, estes dados mostram que o mercado tem visto com bons olhos a compra de ativos imobiliários.
Vendas no Casa Verde & Amarela
No Casa Verde e Amarela, por sua vez, o crescimento foi de 8%, com 53.776 unidades vendidas no acumulado do ano. Em abril deste ano, o Governo anunciou a ampliação da curva de subsídios do programa, o que pode ter refletido nestes resultados. Dois meses depois, em junho, o subsídio médio do CVA teve um acréscimo de 12,5% a 21,4%.
Na opinião do presidente da Abrainc, Luiz França, estas medidas de incentivo ao programa habitacional certamente irão se refletir na procura por imóveis, fator que melhora a expectativa dos empresários em relação aos próximos meses.
“Para o brasileiro, a compra do imóvel é vista como uma forma de proteger parte do patrimônio da alta inflacionária, e assim obter ganhos reais no longo prazo. As medidas aprovadas pelo governo no programa Casa Verde e Amarela também serão importantes para recuperar o poder de compra da baixa renda e devem impulsionar as vendas nesse segmento no segundo semestre”, declarou França.
Distratos
O levantamento da Abrainc e da Fipe ainda apontou que a relação entre distratos/vendas ficou em 11% no acumulado de 2022, índice que vem caindo a cada trimestre. Em 2016, esse número era de 62%.
Alta no lançamento de imóveis
Ainda de acordo com a Abrainc-Fipe, de dezembro de 2021 a fevereiro de 2022, houve um crescimento de 37% nos lançamentos de imóveis, quando comparado ao mesmo período do ano anterior (dezembro/2020, janeiro e fevereiro de 2021). No total, foram 47.793 unidades habitacionais lançadas no período.
Fonte
Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).
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Marina Pastore
DRT 48378/SP
30,8% dos profissionais estão familiarizados com tecnologias 4.0 na construção civil
Crédito: Envato
Em agosto de 2022, a Pesquisa Nacional sobre Digitalização na Arquitetura e Urbanismo revelou que 64% dos profissionais não utiliza nenhum tipo de ferramenta ou metodologia orientada a planejar as atividades no início dos projetos. Além disso, apenas 30,8% dos entrevistados dizem estar familiarizados quando consultados em relação às soluções 4.0, o que inclui inteligência artificial, business intelligence e o próprio BIM.
Por outro lado, 84,5% dos profissionais ouvidos pela pesquisa afirmaram ter uma percepção positiva a respeito do BIM e 77,6% compreendem que a ferramenta terá uma grande importância no mercado.
“Quando um profissional está fazendo o projeto de maneira isolada, isto é, quando faz a sua disciplina sem levar em conta as demais, em geral, é possível desenvolver o projeto seguindo uma intuição, uma metodologia simplificada ou a própria experiência. Não estou levando em conta as interferências que meu projeto pode gerar nas demais disciplinas e vice-versa. O problema é que para fazer um projeto em BIM, esta compatibilização é indispensável. Ainda é baixo o número de profissionais que utiliza esta ferramenta porque ainda é muito baixo o número de profissionais que faz projetos em BIM de maneira coordenada e compatibilizada”, comenta Rodrigo Broering Koerich, presidente do BIM Fórum Brasil.
Na opinião de Koerich, a consequência disso é que quando não se usa esta tecnologia ou quando projetos incompatíveis são realizados, a compatibilização é feita posteriormente. Consequentemente, o retrabalho é muito grande. “As pessoas muitas vezes acabam convivendo com este retrabalho, mas não param para se organizar em equipes multidisciplinares. Quando estas são orientadas por uma determinada metodologia clara de sequenciamento de atividades, isso possibilita que as decisões sejam tomadas à medida que elas são acordadas com as demais disciplinas”, explica Koerich.
Tecnologias 4.0
Com relação à tecnologia, o setor de construção civil é provavelmente o mais atrasado de todos. “O setor ainda encara as tecnologias como algo muito distante. Não se imagina o uso destas tecnologias dentro da construção, dentro do canteiro de obras, mesmo nos projetos. Vamos pensar primeiro nas tecnologias 2.0, que é o uso do CAD. Ele vem sendo utilizado há aproximadamente 25 anos. Até então, os projetos eram feitos em papel. Ainda hoje não é 100% das pessoas que fazem o uso do CAD como tecnologia principal. Ainda tem gente que gosta de fazer a concepção ou algumas etapas do projeto à mão. A adoção da tecnologia é algo que ainda demora. E a tecnologia 4.0 ainda vai levar bastante tempo se não houver políticas, processos ou ações que acelerem o uso dessas ações de maneira integradas”, declara Koerich.
Dificuldades na adoção do BIM
Na Pesquisa Nacional sobre Digitalização na Arquitetura e Urbanismo, foi possível verificar que 56% dos profissionais estão no estágio de adoção inicial do BIM. No entanto, 91,6% deles vêm seus esforços de adoção descontinuados no tempo. A falta de recursos foi apontada como o principal fator que afetam os esforços de adesão, com índice de 71,2%. Ao mesmo tempo, 36% dos profissionais disseram ter desenvolvido experiências de trabalho em BIM.
“As principais dificuldades para fazer esta transformação passam primeiro pela sensibilização. Em primeiro lugar, é preciso que as pessoas compreendam que estas tecnologias trarão grandes ganhos. O segundo passo é a integração destas tecnologias. O primeiro desafio é transpor a barreira de adoção do próprio BIM como uma das tecnologias 4.0. Quando existir a modelagem tridimensional, ou a modelagem de informação da construção, que é o BIM, de maneira mais ampla nas fases de projeto, a tendência é que novas tecnologias que podem ser associadas ao uso do BIM também passem a ser incorporadas. Ainda assim, elas precisariam ser integradas. A maior dificuldade começa pela sensibilização, depois a gente tem uma fase de preparação do mercado, dos projetistas para que eles adotem essas metodologias, mas as principais barreiras estão na mudança do processo de trabalho, para um processo coordenado”, expõe Koerich.
Trata-se, sobretudo, de um processo que demanda a interação entre equipes para obter maior produtividade. “Caso contrário, eu faço meu trabalho em um processo tradicional, sem uma metodologia, tenho muito retrabalho pra fazer isso, e as pessoas acabam abandonando o processo porque esse retrabalho não paga a conta”, alerta Koerich.
Outra ação necessária para a difusão do BIM, segundo Koerich, é a sensibilização dos contratantes de projeto, sejam eles do setor público ou privado.
“Como você sensibiliza uma construtora ou incorporadora a fazer o uso de uma tecnologia que ela não está acostumada? Ao mostrar que ela tem vantagens reais no uso desta tecnologia, como os ganhos na qualidade da construção, diminuição de custos, redução de prazos, dentre outros. A partir do momento em que o mercado começar a contratar ou a exigir que os projetos sejam feitos utilizando o BIM, é natural que os projetistas e demais envolvidos comecem a fazer um uso mais extensivo da tecnologia. Também é necessário preparar essas empresas para contratar o BIM. Senão, eles acabam contratando de forma errada, sem entender como deve ser feito e se frustram e podem ter a impressão de que a ferramenta não traz benefícios”, conclui Koerich.
Entrevistado
Rodrigo Broering Koerich é Engenheiro Civil (1995) e Mestre em Estruturas (2004) pela Universidade Federal de Santa Catarina. Trabalha desde 2001 na AltoQi Tecnologia, empresa que desenvolve softwares BIM para projetos, orçamento e gestão de edificações, com mais de 65 mil clientes no Brasil e no exterior, onde é Diretor de Portfólio. É o coordenador técnico do projeto CONSTRUA BRASIL (Termo de colaboração - Ministério da Economia e RECEPETi) para aumento da produtividade e competitividade da construção civil, projeto com impacto nacional no setor de construção civil. Ainda, é presidente do BIM Fórum Brasil, associação civil de âmbito nacional, neutra, sem fins lucrativos que reúne os diversos agentes da Cadeia Produtiva da construção envolvidos e interessados na disseminação do conceito e prática da Modelagem da Informação da Construção (BIM).
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Assessoria de imprensa - raquel.ribeiro@bimforum.org.br
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Marina Pastore
DRT 48378/SP