Orçamentista requer técnica e conhecimento das leis
Especialista Maçahico Tisaka alerta que um mau orçamento de obras pode levar à perda da licitação ou ao desperdício de dinheiro na execução
Por: Altair Santos
Elaborar corretamente um orçamento de obras, fundamentado na legislação vigente, cálculo BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) e conceitos novos sobre a formação dos preços de construção, exige profissionais cada vez mais especializados. No entanto, o mercado atualmente se ressente de orçamentistas com know-how, apesar das facilidades tecnológicas criadas através dos softwares. Para o experiente engenheiro civil Maçahico Tisaka, as constantes mudanças nas leis têm interferido na qualidade dos orçamentos, principalmente aos relacionados às obras públicas. É o que ele esclarece na entrevista a seguir. Confira:
Quando se elabora o orçamento de uma obra, normalmente qual é o percentual permitido para uma margem de erro aceitável?
Se o projeto básico for de boa qualidade, feito por uma empresa ou um profissional experiente, a margem de erro tende a ser pequena. Sob o ponto de vista técnico, a resolução nº 361/91 do CONFEA admite uma imprecisão de mais ou menos 15% na determinação do custo da obra, se o projeto básico for desenvolvido de forma adequada com todos os serviços a executar, como mão de obra, materiais e equipamentos, definindo corretamente as quantidades e custos dos fornecimentos. Já a LDO (Lei de Diretrizes Orçamentárias de 2012) no seu art. 125, alínea III, § 6º, admite um erro de 10% no valor do contrato.
Qual o risco que um empreendimento corre quando o orçamento é mal elaborado?
O orçamento mal elaborado pode decorrer de dois fatores principais. O primeiro é devido às deficiências do projeto básico, que pode estar mal feito, incompleto ou incoerente, o que vai impossibilitar o orçamentista de obter os dados, especificações e os quantitativos corretos para compor a planilha de custos. O segundo fator é a falta de preparo do próprio orçamentista. Quando o orçamento é elaborado em cima de um projeto deficiente ou com um orçamentista inexperiente, podem ocorrer dois tipos de riscos: não ganhar a licitação e, se ganhar, perder dinheiro na execução.
Qual especialização é exigida do profissional responsável por elaborar orçamentos?
Qualquer trabalho de engenharia, seja para elaborar projetos, orçamentos ou qualquer outro trabalho técnico no ramo da engenharia, sobretudo em construção civil, é necessário que o profissional tenha a devida atribuição profissional de acordo com a lei nº 5.194/44, que rege o exercício profissional de engenheiros, arquitetos ou agrônomos. Para elaborar um orçamento de qualidade não basta somente a especialização. É necessário ter experiência e vivência na elaboração de orçamentos desde os mais simples até aos mais complexos.
Hoje há um bom número de especialistas em orçamento no mercado ou, como em outras áreas da construção civil, há carência de mão de obra?
Antes do advento da lei nº 8.666/93 (sobre licitações e contratos administrativos pertinentes a obras e outros serviços, no âmbito dos poderes da União, dos estados, do Distrito Federal e dos municípios) para atender a demanda da época em obras de construção civil, pode-se dizer que havia um bom número de especialistas em orçamento, e todos bem qualificados. No instante em que a lei nº 8.666/93 estabeleceu a obrigatoriedade de incluir nas licitações públicas os tais “orçamentos estimativos”, as empresas licitantes deixaram de ter bons orçamentistas, passando a prevalecer o critério de descontos em cima desses orçamentos já feitos. Mais recentemente, em função do reaquecimento da economia e o desenvolvimento do setor imobiliário, passou a faltar no mercado bons orçamentistas. Hoje temos aqueles que apenas sabem manusear os softwares de orçamento disponíveis no mercado.
Dominar cálculos de BDI (Benefícios e Despesas Indiretas) é o caminho para se elaborar um bom orçamento de obras?
No passado foi, pois saber os segredos da elaboração de um BDI era estratégico para as empresas ganharem obras com pouco risco de perder dinheiro na execução. O domínio do cálculo do BDI passa pelo treinamento e amplo conhecimento da realidade no momento da elaboração atrelado às leis existentes. Em geral, os orçamentistas, com razão, pois não foram preparados para isso, têm pouco conhecimento da legislação, podendo cometer erros graves ou até provocar impugnações de seus concorrentes diretos em algumas licitações. Aliás, não só os orçamentistas, como também os organismos do governo e os legisladores de plantão, vivem cometendo irregularidades e ilegalidades na condução dos processos licitatórios.
Para o consumidor final, o cálculo do orçamento pode influenciar no preço do imóvel que ele vai comprar?
Sim. Em geral, os empreendedores imobiliários trabalham no limite do seu orçamento para poder vender e enfrentar a concorrência. Mas no caso do preço de venda, não é somente o orçamento da obra que é levado em conta. Dependendo da localização do imóvel, e da infraestrutura dos serviços locais, o custo dos terrenos também passou a ter uma importância muito grande no preço de venda.
Em termos de legislação, o que deve ser respeitado na elaboração de um orçamento?
Atualmente, os orçamentistas devem entender não só de técnica e metodologia de elaboração de orçamentos como também têm que fundamentar todas as etapas de execução na legislação vigente. Não são poucas as leis que precisam ser levadas em consideração. Além disso, no Brasil, as leis estão em constante mudança, tanto na edição de leis novas como nas revisões das já existentes. Em função disso, os conceitos também mudam. Alguns itens de gastos que antigamente eram consideradas despesas indiretas passaram a ser custos diretos devido a essas mudanças. Muitos órgãos ainda elaboram os seus orçamentos estimativos baseados em leis que já estão complemente superadas.
O orçamento para um empreendimento predial ou industrial difere muito do orçamento para obras de infraestrutura?
Sob o ponto de vista técnico ou metodológico, pouco muda. Entretanto, cada segmento da construção civil tem características próprias e níveis de complexidade bem diferentes entre um e outro.
Nas obras públicas se vê muito a necessidade de aditivos orçamentários. O que deveria ser feito para que isso fosse evitado?
Na grande maioria das obras públicas, em geral, há a necessidade de aditivos contratuais tanto de preços quanto de prorrogações de prazos. Isso pode decorrer de projetos básicos mal feitos, incompletos ou deficientes, o que leva à necessidade de alterar esses projetos tanto no que se refere às especificações quanto nos seus quantitativos. Além disso, a obra pode sofrer situações de fatos inevitáveis e imprevisíveis, tais como embargos judiciais ou ambientais, greves gerais, tempestades ou inundações imprevistas, que podem onerar a contratada. Por isso, há a possibilidade de pleitear o reequilíbrio econômico-financeiro do contrato previsto nos artigos 57 e 65 da lei nº 8.666/93 (que tratam de créditos orcamentários).
Ferramentas como softwares, hoje permitem que o departamento de orçamento tenha mais controle sobre os gastos no canteiro de obras?
Atualmente, com o desenvolvimento da informática, as empresas podem contar com uma série de softwares que facilitam a vida dos seus funcionários e responsáveis, permitindo um controle melhor de todas as suas atividades. Entretanto, é preciso saber escolher aquele que melhor atenda as suas necessidades, sem onerar a administração e não tumultuar a rotina já estabelecida.
Entenda a lei nº 8.666/93: Clique aqui
Entrevistado
Engenheiro civil Maçahico Tisaka, especialista em laudos, perícias, pareceres técnicos sobre engenharia econômica e de custos, sobretudo em processos de arbitragem e soluções de reequilíbrio econômico-financeiro de contratos de construção civil, privada e pública
Currículo
- Engenheiro civil formado pela Escola Politécnica as USP em 1964, tem vários cursos de pós-graduação e especialização em planejamento urbano e transportes, administração, engenharia econômica e de custos e engenharia de segurança
- Diretor da empresa Engecon Assessoria e Consultoria
- Trabalhou em grandes empresas de construção e infraestrutura onde executou e supervisionou obras de médio e grande porte, como empreendimentos habitacionais, comerciais e industriais, obras rodoviárias, ferroviárias e metroviárias, obras portuárias, barragens, hidrelétricas, etc
- Além de inúmeros artigos em revistas técnicas, é autor dos livros “Critérios para Fixação de Preços de Serviços de Engenharia”, “Orçamento na Construção Civil – Consultoria, Projeto e Construção”, “Como Evitar Prejuízos em Obras de Construção Civil” da Editora PINI – “Norma Técnica nº 001 para Elaboração de Orçamento na Construção Civil” do Instituto de Engenharia
- É também professor de diversos cursos de especialização e de pós-graduação em engenharia econômica e de custos atendendo várias universidades e organizações de ensino continuado
Contato: mtisaka@hotmail.com
Créditos foto: Divulgação
Jornalista responsável: Altair Santos - MTB 2330
De ferrovia a estádio, Bahia não para de crescer
Estado que mais consome cimento na região Nordeste do país faz da construção civil um setor de intensa geração de empregos
Por: Altair Santos
Em 2011, a Bahia consumiu 3,56 milhões de toneladas de cimento. Na região Nordeste, o estado é o que mais utiliza o insumo e a expectativa é que em 2012 não seja diferente. As estimativas governamentais calculam consumo de 4 milhões de toneladas para este ano. O que alimenta essa projeção são as megaobras em construção no território baiano. Boa parte tem como foco a Copa do Mundo de 2014. Para o evento de daqui a dois anos estão em andamento a construção da Arena Fonte Nova, a reforma do aeroporto internacional de Salvador e as obras do PAC da Mobilidade na capital baiana.
Também é considerada relevante a revitalização do Porto de Salvador e a Ferrovia de Integração Oeste-Leste (Fiol). Essa obra é a que envolve o maior volume de recursos. Serão R$ 7,43 bilhões, dos quais R$ 6 bilhões destinados ao trecho que percorrerá a Bahia. Incluída entre as obras do PAC, a Fiol terá 1.527 quilômetros e ligará as cidades de Ilhéus, Caetité e Barreiras, na Bahia, a Figueirópolis, em Tocantins. "Hoje estão em obras os trechos do lote 1 ao lote 4, de oito a serem construídos, e empregam 1.664 trabalhadores", afirma Camila Peres, assessora da Casa Civil do governo da Bahia.
O segundo empreendimento que mais irá absorver recursos na Bahia é a revitalização do Porto de Salvador. O projeto, batizado de Porto Sul, tem um investimento previsto de R$ 3,5 bilhões. Ainda em processo de licenciamento ambiental, a obra deve gerar 2.030 empregos diretos quando estiver com o canteiro instalado. Porém, nenhuma construção, no momento, tem gerado tantos empregos na Bahia quanto a Arena Fonte Nova. Desde maio de 2012, trabalham no local 3.300 operários. O estádio já está com 60% de sua estrutura concluída e a projeção é que, quando pronto, terá consumido 45 mil m3 de concreto pré-moldado.
A velocidade da Arena Fonte Nova contrasta com a do metrô de Salvador. Principal obra de mobilidade para a Copa do Mundo, o empreendimento tem apenas 6 quilômetros da linha 1 concluídos. A expectativa do governo da Bahia e da prefeitura de Salvador é definir ainda neste ano o edital para a convocação de uma parceria público-privada para pelo menos conseguir concluir a linha 1 até o início do mundial. A construção arrasta-se por quase uma década e deveria ter 41 quilômetros. Baixou para 20 quilômetros, e depois para 12. Porém, mais de R$ 1 bilhão depois, apenas 6 quilômetros estão prontos.
Entrevistado
Assessoria de imprensa da Casa Civil do governo da Bahia, da Secretaria Estadual da Copa (Secopa) e da Secretaria de Infraestrutura da Bahia (Seinfra)
Contatos: camila.casacivil@gmail.com / paloma.batista@seinfra.ba.gov.br / comunicacao@secopa.ba.gov.br
Créditos foto: Divulgação/Odebrecht/Valec
Jornalista responsável: Altair Santos - MTB 2330
Custo da mão de obra pressiona construção civil
Por: Altair Santos
Há pelo menos quatro anos a demanda por mão de obra na construção civil tem exercido peso cada vez maior no custo dos empreendimentos. Hoje, descontado o desembolso para a aquisição do terreno, mais de 50% do preço de um imóvel está relacionado ao gasto com trabalhadores do setor. "O peso da mão de obra nos custos da construção civil têm crescido substancialmente. Nos últimos doze meses (de maio de 2011 a maio de 2012) a força de trabalho obteve reajuste superior a 10%. Isso impacta em todo o setor", explica Ana Maria Castelo, economista do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getúlio Vargas.
Na avaliação da especialista, que se dedica a analisar a conjuntura da construção civil no Brasil, os gargalos causados pela carência de trabalhadores não irão se resolver a médio prazo. "A situação hoje é clara: falta mão de obra. E a falta de mão de obra encarece a mão de obra que existe. Então, a saída é massificar a qualificação dos trabalhadores e investir em industrialização. Mas isso demanda tempo. Observa-se a preocupação do setor em investir em processos produtivos, mas isso também exige mão de obra mais qualificada", afirma Ana Maria Castelo.
A carência de trabalhadores para a construção civil não se reflete apenas nos preços dos imóveis, mas se propaga por toda a cadeia produtiva do setor. A ponto de ela hoje ter um peso maior na medição do Índice de Confiança da Construção, da FGV. "Nas sondagens, esse item é citado pelos empresários como um empecilho na melhoria dos negócios", diz a economista do Ibre. A maior reclamação do setor refere-se aos recorrentes atrasos nos cronogramas das obras, causados, algumas vezes, pela pressão das reivindicações e pelas consequentes greves. "Isso está diretamente ligado aos problemas com a mão de obra”, completa Ana Maria Castelo.
Na análise da especialista, não se pode culpar o setor da construção civil por não ter investido em qualificação da mão de obra quando a demanda era menor. "É difícil exigir investimento em qualificação, ou até mesmo em novos processos tecnológicos, num contexto em que não há crescimento. O cenário era outro e o impulso que a construção civil ganhou de 2008 para cá foi muito rápido. Agora, o que se percebe, é o esforço das empresas em investir para recuperar o terreno perdido. Mas isso não ocorre no ritmo necessário, pois para formar mão de obra exige tempo", avalia.
Diante desse dilema, e do cenário de aquecimento contínuo da construção civil, Ana Maria Castelo considera que os setores representativos da mão de obra no setor continuarão a exercer pressão por mais reajustes. "Na medida em que o setor estiver aquecido, exigindo mais trabalhadores, o mercado certamente sofrerá mais demandas salariais. Nos últimos quatro anos temos visto o salário subir acima da inflação, e a tendência é que isto se mantenha", destaca a economista, lembrando que trata-se de um cenário nacional. "Todas as regiões do país têm acusado aumento substancial nos salários dos trabalhadores da construção", conclui.
Entrevistada
Ana Maria Castel, economista-coordenadora de projetos do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) vinculado à Fundação Getúlio Vargas
Currículo
- Graduada em economia, ocupa o cargo de coordenadora de projetos do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre)
- Especialista na área de construção civil, é responsável pelo INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção para o Mercado) e pela Sondagem da Construção, além de coeditora da revista Conjuntura da Construção
Contato: ana.castelo@fgv.br
Créditos foto: Divulgação
Jornalista responsável: Altair Santos - MTB 2330
Rio+20 impulsiona a construção sustentável
Conferência das Nações Unidas será importante para setor romper definitivamente com paradigmas que o afastam da "economia verde"
Por: Altair Santos
A Rio+20, Conferência das Nações Unidas sobre Desenvolvimento Sustentável que acontece de 13 a 22 de junho no Rio de Janeiro/RJ, promete quebrar paradigmas da construção civil. O setor estará em peso no evento, principalmente para participar do fórum específico sobre construção sustentável, que reunirá alguns dos principais debatedores internacionais. Entre eles, o presidente do Conselho Brasileiro de Construção Sustentável (CBCS) e coordenador do SBCI (Iniciativa de Construção Sustentável do Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente - Pnuma) Marcelo Takaoka, e o especialista em urbanismo sustentável no Banco Mundial, Daniel Hoornweg.
Antecipando parte do que será discutido na conferência, a assessora técnica da CBIC, Geórgia Grace, avalia que a Rio+20 será também uma grande oportunidade para a construção civil brasileira mostrar os avanços obtidos a partir do programa Minha Casa, Minha Vida e de consolidar práticas da economia verde, como a entrada definitiva dos processos industriais nos canteiros de obras. Confira a entrevista:
Quais conquistas alcançadas pela construção civil brasileira poderão ser mostradas na Rio+20?
Uma das conquistas é a formalidade. Antes do programa Minha Casa, Minha Vida, 94% das habitações de baixa renda eram feitas por autogestão, totalmente na informalidade, gerando desperdício de materiais e mais resíduos. A primeira fase do MCMV já demonstrou um salto nesse resultado, com um milhão de unidades contratadas dentro da formalidade. Muitas delas também estão sendo feitas com processos mais industrializados, que otimizam a utilização de recursos naturais na construção e minimizam a geração de resíduos. Outra conquista foi o aumento expressivo de certificações ambientais para as edificações. Iniciativa como a da Caixa Econômica Federal, que tem o Selo Casa Azul, é um exemplo. Há também a certificação LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) e o selo Acqua (Alta Qualidade Ambiental), já bem propagadas no país.
Isso revela uma mobilização do setor voltada para construções mais sustentáveis?
Sim, há uma mobilização setorial e governamental em torno desse tema. O plano de ação de produção e construção sustentável do Ministério do Meio Ambiente, por exemplo, lançado no ano passado, é composto por seis eixos principais e um deles é o de construção sustentável. Dentro desse plano, a CBIC tem como metas: difundir um guia de compra sustentável para as construtoras e, junto com o Senai, propor conteúdos programáticos dentro da formação de profissionais da construção, em torno da redução de desperdício e da captação para coleta seletiva nos canteiros. No que se refere à mobilização institucional, o Programa Construção Sustentável (PCS) da CBIC reuniu autores principais do debate nacional, como professores, empresários, representantes do Brasil no Pnuma (Programa das Nações Unidas para o Meio Ambiente) e parlamentares, que discutiram e fizeram propostas dentro dos temas clássicos da sustentabilidade: água, resíduos, materiais, energia, mudanças climáticas, desenvolvimento humano e desenvolvimento urbano.
Quais os desafios que, a partir da Rio+20, irão se impor à construção civil brasileira?
A indústria da construção impacta muito ambientalmente, por ser intensivo em utilização de recursos naturais e de mão de obra. A Rio+20 consolidará um modelo de construção sustentável, compatível com o conceito de economia verde, baseada no pilar social do desenvolvimento sustentável. Isso implica redução dos impactos ambientais, com a diminuição em emissão de gás carbônico. A conferência reforçará a necessidade de se ter um comprometimento maior para esse novo paradigma de desenvolvimento. Esses desafios já estão contemplados pelo setor da construção dentro das ações do Programa Construção Sustentável (PCS) da CBIC e de programas de certificação como os da Caixa Econômica Federal, que já contempla os principais conceitos da economia verde.
De toda a cadeia produtiva que envolve a construção civil brasileira, quais setores estão mais avançados na questão de sustentabilidade e meio ambiente?
Se pensarmos na cadeia produtiva, que inclui projetistas, indústrias de materiais de construção, construtoras e os consumidores, todos estão avançando igualmente na questão da sustentabilidade e do meio ambiente. Os projetistas, por exemplo, estão cientes de que precisam projetar para uma sociedade cada vez mais exigente e consciente em termos de sustentabilidade. Diferentemente do que ocorria há 10 anos, hoje há vários cursos de pós-graduação e especialização para projetistas e engenheiros na área de sustentabilidade. A indústria de materiais também tem ofertado muitos sistemas, produtos e materiais com consumo menor de recursos naturais, seja em eficiência energética-térmica ou consumo racional de água. Alguns produtos que são apresentados nas feiras de sustentabilidade da construção internacional precisam ser tropicalizados para o Brasil, mas a indústria está em pleno desenvolvimento. No que se refere aos construtores, há toda uma mudança de modelo de negócios e de marketing voltado para as novas exigências dos clientes.
E quais setores precisam avançar mais?
Estamos falando de um novo paradigma. Passos importantes já foram dados, mas há muito o que avançar. Os segmentos têm que avançar juntos. Um demanda o outro em cascata. O ritmo disso quem vai dar é o consumidor, que está em contato direto com as construtoras, que é quem contrata os projetistas e compra os materiais. Quanto mais exigentes forem os consumidores, mais isso será passado para o início da cadeia.
A partir da Rio+20 existe a perspectiva de que finalmente a industrialização do canteiro de obras seja definitivamente abraçada pela construção civil?
Sim. Esse é um caminho que o setor vê como uma das principais soluções para conseguir a sustentabilidade em termos ambientais e para responder às demanda do mercado. Não dá mais para fazer inovação sem atender ao critério de sustentabilidade. Neste caso, a industrialização é um caminho para alcançar esses objetivos.
Outro ponto que deve despertar o interesse do setor é o saneamento básico. Nesse aspecto, a CBIC incentiva um programa de estímulo a esse setor, correto?
Corretíssimo. A CBIC tem um projeto importante na área de saneamento básico. O Sanear é Viver é um dos nossos projetos estratégicos. Ele já foi levado ao governo e está em discussão. Está baseado na inovação, em termos de gestão das concessionárias e inovação de plano de saneamento regional. Propõe a figura de parceria pública-privada nessas concessões, levando a expertise da iniciativa privada para a melhoria da gestão. É um projeto que está em plena discussão e que a CBIC defende como item prioritário da agenda política brasileira, a começar pelo poder executivo federal com desdobramento para os demais níveis.
A partir da Rio+20 foi estabelecida uma parceria entre a CBIC e o CEBDS (Conselho Brasileiro para o Desenvolvimento Sustentável). Como ela irá funcionar?
O Conselho Empresarial Brasileiro de Desenvolvimento Sustentável tem um comitê para discussão de construção sustentável. Daí surgiu a grande oportunidade da CBIC apresentar a contribuição do setor junto ao CEBDS, dentro de todo o leque que ele trabalha em termos empresariais e industriais.
No âmbito do Programa Construção Sustentável o que já foi alcançado?
Como mencionado anteriormente, o que foi alcançado é o que temos de movimento em termos de certificação, de novos materiais, de capacitação de projetistas, de selo de um grande financiador como é a Caixa Econômica Federal e de programas consistentes. Há uma rede de inteligência institucional, seja ela da iniciativa privada ou do governo federal, voltada para resultados à sociedade em termos de construção sustentável.
Comparativamente com outros países, a construção civil brasileira encontra-se em que patamar em termos de alinhamento com a chamada "economia verde"?
No que se refere à economia verde, esse conceito lançado pelo Pnuma em 2010 ainda é muito novo. Já no que se refere à sustentabilidade, temos um caminho a percorrer, que muitos países já percorreram. A Inglaterra, por exemplo, iniciou esse processo há 20 anos, visando ser o país de maior destaque em sustentabilidade na construção. Eles contam com o Building Research Establishment (BRE) que ajuda os clientes a criar edifícios, comunidades e empresas melhores, mais seguros e sustentáveis por meio do uso de soluções inovadoras. Então, temos um benchmark maravilhoso para tomar como referência, que são os exemplos já praticados na Inglaterra, na França e nos Estados Unidos. O Brasil ainda precisa avançar e é bom que tenhamos essas referências e que elas possam inspirar o nosso governo a também incentivar a experiência nacional.
Entrevistada
Georgia Grace Bernardes, assessora técnica da Câmara Brasileira da Indústria da Construção
Currículo
Graduada em engenharia civil pela Universidade Federal de Uberlândia.
Tem especialidade (MBA) em gestão ambiental e é consultora da CBIC desde janeiro de 2010.
Contato: assessoria.tecnica@cbic.org.br / www.cbic.org.br
Créditos foto: Divulgação
Jornalista responsável: Altair Santos - MTB 2330
Falta de planejamento compromete legado da Copa
A dois anos de sediar o mundial de futebol, Brasil tenta recuperar tempo desperdiçado e ainda corre o risco de não concluir obras
Por: Altair Santos
Indicado pela Fifa desde 2007 para sediar a Copa do Mundo de 2014, o Brasil perdeu cinco anos para viabilizar as obras. A falta de planejamento criou gargalos que agora, há dois anos do evento, ameaçam comprometer boa parte dos projetos que deveriam beneficiar as 12 cidades-sede escolhidas para receber as partidas do mundial de futebol. "Os empreendimentos no país são sempre decididos às pressas, sem o necessário período de maturação, essencial para decidir entre alternativas, conceituar e em seguida projetar. O resultado disso é que não há como precisar se as construções ficarão prontas", revela o presidente do Sinaenco (Sindicato Nacional das Empresas de Arquitetura e Engenharia Consultiva), José Roberto Bernasconi.
Segundo o Sinaenco, dos 57 projetos de mobilidade previstos para serem construídos nas capitais por onde a Copa vai passar, exatamente 50% estão com os cronogramas atrasados e ameaçados de não ficar prontos até o início do mundial, em 12 de junho de 2014. "Acreditamos que o Brasil terá 12 estádios prontos para a Copa. Alguns, provavelmente na véspera da abertura do campeonato mundial de futebol. Mas as demais obras de infraestrutura, que do ponto de vista da população são as mais importantes, já que constituem o legado de longo prazo ao país, ainda patinam em sua maior parte. Portanto, alguns dos legados prometidos para a população ficarão aquém do esperado, principalmente na área de mobilidade urbana e nos aeroportos", avalia José Roberto Bernasconi.
Em relação às obras pendentes, já há um conformismo até mesmo da Fifa. Em sua mais recente visita ao Brasil, no dia 30 de maio de 2012, o secretário-geral Jérôme Valcke admitiu: “Alguns projetos poderão ser entregues depois da Copa”. Para ele, o que o país precisa priorizar para viabilizar a Copa do Mundo são os estádios, os aeroportos e os acessos destes com os estádios. "O que precisamos são de facilidades para se deslocar do aeroporto para as cidades e das cidades para os estádios", concluiu. Para o presidente do Sinaenco, apesar de as obras dos estádios e dos aeroportos estarem dentro do cronograma, não haverá como o país não improvisar. "Provavelmente assistiremos a soluções paliativas para o trânsito, como decretar feriados em dias de jogos ou férias escolares", prevê.
Das construções que andam a contento, destacam-se os estádios. Os empreendimentos que irão sediar os jogos da Copa das Confederações, que começa em 15 de junho de 2012, estão dentro do cronograma. O Mineirão, em Belo Horizonte, está com 56% das obras concluídas. Em Brasília, o estádio Nacional atingiu 58% da execução. O mais adiantado é o Castelão, em Fortaleza, com 70,11% das construções já viabilizadas. Mais lento está o empreendimento de Pernambuco - a Arena Recife -, com 40% das obras concluídas. No Rio de Janeiro, o Maracanã chega a 56% e em Salvador, a Arena Fonte Nova tem execução de 50%. "Com exceção dos estádios, o país infelizmente não poderá explorar ao máximo os benefícios do megaevento”, finaliza José Roberto Bernasconi.
Confira a situação das 12 cidades-sede da Copa do Mundo 2014
Belo Horizonte
Estádio: Mineirão, com 56% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: BRT Cristiano Machado (corredor de ônibus com pista em concreto)
Obras de mobilidade mais atrasada: Corredor Pedro II/Carlos Luz (sistema de BRT que liga o centro de Belo Horizonte ao estádio Mineirão)
Brasília
Estádio: Nacional, com 58% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: ampliação do terminal de passageiros do aeroporto Juscelino Kubitschek.
Obra de mobilidade mais atrasada: VLT Aeroporto-Asa Sul.
Cuiabá
Estádio: Arena Pantanal, com 45% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: reforma e modernização do terminal de passageiros, adequação do sistema viário e estacionamento do aeroporto Marechal Rondon.
Obra de mobilidade mais atrasada: VLT Cuiabá-Várzea Grande.
Curitiba
Estádio: Arena da Baixada, com 35% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: corredor Marechal Floriano (uma das principais ligações entre o aeroporto Afonso Pena e o centro de Curitiba)
Obra de mobilidade mais atrasada: Boulevard Avenida Cândido de Abreu.
Fortaleza
Estádio: Castelão, com 70,11% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: BRT Avenida Dedé Brasil (corredor de ônibus com pista em concreto).
Obra de mobilidade mais atrasada: extensão da linha sul do metrô de Fortaleza.
Manaus
Estádio: Arena da Amazônia, com 39% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: reforma e ampliação do terminal de passageiros do aeroporto Brigadeiro Eduardo Gomes.
Obra de mobilidade mais atrasada: monotrilho Norte-Centro.
Natal
Estádio: Arena das Dunas, com 23,03% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: construção do terminal de passageiros do aeroporto São Gonçalo do Amarante.
Obra de mobilidade mais atrasada: construção do viaduto da Urbana.
Porto Alegre
Estádio: Beira-Rio, com 38% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: Corredor Avenida Beira-Rio-Padre Cacique (duplicação das avenidas).
Obra de mobilidade mais atrasada: BRT Avenida João Pessoa (corredor de ônibus).
Recife
Estádio: Arena Recife, com 40% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: BRT ramal Cidade da Copa (principal via de acesso ao município de São Lourenço da Mata, na Grande Recife, onde está em construção o estádio).
Obra de mobilidade mais atrasada: terminal Integrado Cosme e Damião (estação que interliga o metrô aos três BRTs que serão construídos na cidade).
Rio de Janeiro
Estádio: Maracanã, com 56% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: BRT Transcarioca (corredor de ônibus com 39 km de extensão, em pavimento de concreto, ligando o aeroporto do galeão com a Barra da Tijuca).
Obra de mobilidade mais atrasada: VLT na área central da cidade.
Salvador
Estádio: Arena Fonte Nova, com 50% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: reforma e adequação do terminal de passageiros do aeroporto Luís Eduardo Magalhães.
Obra de mobilidade mais atrasada: metrô de Salvador.
São Paulo
Estádio: Arena Corinthians, com 35% das obras executadas.
Obra de mobilidade mais adiantada: ampliação e revitalização do aeroporto de Guarulhos.
Obra de mobilidade mais atrasada: monotrilho para ligar o aeroporto de Congonhas ao bairro do Morumbi.
Entrevistado
José Roberto Bernasconi, presidente do Sinaenco (Sindicato Nacional das Empresas de Arquitetura e Engenharia Consultiva) de São Paulo/SP
Currículo
- Graduado em engenharia civil pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo e advogado pela Faculdade de Direito pela Universidade Paulista de São Paulo
- Foi professor na Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, no Departamento de Estruturas e Fundações (1970 a 1975) das Disciplinas Construções de Concreto e, posteriormente, Pontes e Grandes Estruturas
Contato: sinaenco@sinaenco.com.br
Créditos foto: Divulgação/Sinaenco
Jornalista responsável: Altair Santos - MTB 2330
Nova poupança pode baratear financiamento imobiliário
Especialista avalia que mudança nas regras da aplicação, acompanhada da queda de juros, estimulará bancos privados a competir com a Caixa
Por:Altair Santos
O governo decidiu mexer nas regras da caderneta de poupança, sob a alegação de que o investimento engessaria a queda de juros. A aplicação é a principal fonte de recursos na área de habitação, pois 65% do saldo das captações têm que ser obrigatoriamente direcionado para o setor. Por isso, temia-se que o novo modelo de remuneração gerasse mais saques que depósitos e desestimulasse o investidor, reduzindo os recursos para o financiamento habitacional.
Mas não é isso que se percebe. Nos primeiros 30 dias em que as novas regras da poupança estiveram em vigor, a captação se manteve em alta. A diferença entre depósitos e retiradas foi positiva em quase R$ 2 bilhões. Além disso, é praticamente unanimidade entre especialistas a opinião de que as mudanças deverão baratear os financiamentos imobiliários.
Compartilha desta ideia o professor de finanças da PUC-SP (Pontifícia Universidade Católica de São Paulo) Fábio Gallo. "A tendência é que as mudanças nas regras de remuneração da caderneta de poupança tornem o financiamento imobiliário mais barato e também estimulem os bancos privados a quererem competir neste setor. Com a determinação clara do governo de abaixar as taxas de juros, fatalmente isso irá forçar todo o mercado a acompanhar. Quem não quiser acompanhar, estará fora do mercado", avalia.
Fábio Gallo contesta também a tese de que as mudanças na regra da poupança podem levar a um colapso nos recursos que financiam o crédito imobiliário. "Por enquanto não tem nenhum indicador, mas potencialmente até pode acontecer isso. Porém, o governo tem instrumentos para incentivar este tipo de mercado e eu não acredito muito nesta hipótese. Acredito sim que o mercado vai se sofisticar. Podem surgir iniciativas de securitização do financiamento imobiliário, como os covered bonds (títulos de captação de recursos) mas tudo vai depender da demanda", afirma.
O especialista descarta ainda a possibilidade de, com os juros baixos, as construtoras e as incorporadoras entrarem no mercado de financiamento de imóveis, competindo com os bancos. "As construtoras e as incorporadoras têm os seus orçamentos e os seus financiamentos para erguerem prédios e casas. Não creio que elas queiram mudar o perfil. O modelo de financiamento imobiliário no Brasil funciona através dos bancos e tende a continuar assim", garante.
O professor de finanças da PUC-SP considera ainda que a nova poupança não vai prejudicar o programa Minha Casa, Minha Vida. "Esse programa tem dinheiro estatal e ação efetiva de bancos estatais, como a Caixa Econômica Federal. Ele tem regras bem definidas e a tendência é que a redução das taxas de juros estimule a demanda", conclui.
Entenda a mudança
Cada vez que a taxa básica de juros, a Selic, chegar a 8,5% ou menos, o saldo da caderneta de poupança terá rendimento anual inferior aos 6,17%+TR praticados até 3 de maio de 2012. A mudança vale apenas para novos depósitos. O poupador passará a receber rendimento de 70% da Selic (quando ela ficar abaixo de 8,5%), mais TR (Taxa Referencial). "As mudanças das regras da caderneta de poupança foram necessárias para o mercado. Não dava para mantê-la como fixada em lei (6,17% ao ano + variação da TR). Da forma como estava, o governo teria problemas até para se autofinanciar", explica Fábio Gallo.
Entrevistado
Fábio Gallo Garcia, professor de finanças da PUC-SP (Pontifícia Universidade Católica de São Paulo)
Currículo
- Graduado em Engenharia Agrimensura pela Faculdade de Engenharia Agrimensura de Pirassununga (1979), graduado em Administração de Empresas pela Fundação Octávio Bastos (1981), mestre em Administração de Empresas pela Fundação Getulio Vargas-SP (1985) e doutor em Administração de Empresas pela Fundação Getulio Vargas-SP (2002).
- É professor da Fundação Getúlio Vargas e da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.
- Atualmente é sócio-diretor da LGM Consultoria e Representações Ltda., sócio-diretor da Sinalização e Arte Comunicação Visual Ltda.
- Tem experiência na área de Administração, com ênfase em Administração Financeira, atuando principalmente nos seguintes temas: Assimetria Informacional, Finanças Internacionais, Investimentos e Finanças Comportamentais.
Contato: fgallo@pucsp.br
Créditos foto: Divulgação
Jornalista responsável: Altair Santos - MTB 2330
São Paulo cria PPP para habitação de interesse social
Por: Altair Santos
O estado de São Paulo tomou uma iniciativa inédita no país que, se bem sucedida, pode proporcionar a construção de moradias de interesse social em maior quantidade e em menor tempo. O que materializa o projeto são as parcerias-público-privadas (PPPs) que serão testadas pelo governo paulista no setor habitacional. A ideia foi lançada em abril de 2012 e as empresas interessadas em participar do projeto devem se manifestar até agosto de 2012. A expectativa é que os empreendimentos comecem a ser construídos em 2013.
As empresas interessadas deverão apresentar projetos para 10 mil unidades habitacionais no centro da capital paulista. A região foi escolhida para dar início às PPPs por ter um grande número de imóveis subutilizados e ociosidade na infraestrutura urbana. Os empreendimentos serão destinados às famílias com renda bruta mensal de até 10 salários mínimos, sendo que 90% das unidades atenderão famílias com renda de até cinco salários mínimos, formadas por beneficiários com vínculo empregatício em empresas do centro paulistano.
As linhas de crédito poderão ser promovidas pelos próprios parceiros privados, por investidores ou instituições do mercado financeiro. "Serão priorizados projetos que incluam, além da oferta de moradias, soluções criativas de melhoria da mobilidade da população, acesso a equipamentos públicos, aperfeiçoamento da infraestrutura local e a oferta e ampliação do comércio e serviços. "A iniciativa privada poderá explorar áreas comerciais e prestar serviços como a regularização de áreas ou a gestão condominial", explica o secretário de habitação de São Paulo, Silvio Torres.
O projeto pretende transformar áreas degradadas do centro da cidade de São Paulo, atingindo bairros como Brás, Bela Vista, Belém, Bom Retiro, Cambuci, Liberdade, Mooca, Pari e Santa Cecília. “Esse não é apenas um projeto de moradias de interesse social e, sim, um projeto de revitalização do centro expandido de São Paulo”, acrescenta Silvio Torres. Das 10 mil unidades previstas no primeiro edital, 2.500 unidades serão destinadas a famílias que ganham até três salários mínimos.
Legado
Para atrair as construtoras, o sistema de PPP proposto pelo governo de São Paulo oferecerá potencial construtivo às empresas que aderirem ao projeto. Significa que para cada metro quadrado investido no programa haverá a contrapartida em áreas construídas em outras regiões da cidade. Além disso, existirão subsídios para a captação de recursos, a fim de viabilizar as obras, e os parceiros privados também poderão explorar comercialmente a região.
A fórmula, se der certo, poderá ser testada no programa Minha Casa, Minha Vida. Primeiro, dentro de São Paulo; depois, em todo o país. Já há iniciativas, junto à Caixa Econômica Federal e ao Banco do Brasil, para financiar PPPs no interior paulista. A expectativa é que a modalidade possibilite construir mais 40 mil moradias no estado.
Entrevistado
Secretaria de Habitação do Estado de São Paulo
Contato: imprensa@cdhu.sp.gov.br
Créditos foto: Divulgação/Governo SP
Jornalista responsável: Altair Santos - MTB 2330
Competição entre arranha-céus favorece engenharia
Por: Altair Santos
Em novembro de 2011, no Kwait, foi inaugurado o Al Hamra Firdous Tower. Com 411 metros de altura, o empreendimento recoloca o país árabe na rota das megaconstruções. Por causa da guerra do Golfo, nos anos 1990, o Kwait havia paralisado investimentos em obras marcantes da engenharia. Para se reinserir na competição por arranha-céus, não foram poupados recursos em alta tecnologia. A ponto de o Al Hamra ser uma edificação singular. Trata-se do primeiro edifício a utilizar conceitos aerodinâmicos para reduzir o impacto das tempestades de areia, que no Kwait chegam a ter ventos que atingem 80 km/h.
Além de uma estrutura em espiral, a megaconstrução tem duas faces distintas. O lado Norte, voltado para o Golfo Pérsico, recebeu uma fachada toda em vidro. Já o lado Sul, de frente para o deserto, foi totalmente construído em concreto autoadensável e revestido com 16 mil painéis de pedra sabão nas paredes retas e mosaicos do mesmo material nas áreas curvas. A tecnologia não é nova. Foi empreendida pela primeira vez na construção do Cristo Redentor, no Rio de Janeiro. A pedra sabão é considerado um excelente material para absorver a radiação solar, além de suportar altas variações de temperatura e constantes mudanças climáticas.
O Al Hamra Tower consumiu duas mil toneladas de pedra sabão e 500 mil quilos de cimento. Seu projeto ficou a cargo do escritório de arquitetura e engenheria Skidmore, Owings & Merrill (SOM) dos Estados Unidos, enquanto a Ajial Real Estate financiou a obra, que custou R$ 3,6 bilhões. Segundo Marcos Monteiro, professor de estruturas em concreto da Escola de Engenharia Mauá, empreendimentos deste porte estão para a construção civil como a Fórmula 1 para a indústria automobilística. "Essa competição por prédios cada vez mais altos e com arquiteturas ousadas implica na busca de novas tecnologias e materiais, que acabam, mais cedo ou mais tarde, incorporados ao dia a dia da engenharia", define.
Ainda de acordo com o professor da Escola de Engenharia Mauá, a comunidade técnica acompanha a disputa por arranha-céus como quem assiste a um campeonato. "Ela está sempre atenta, principalmente à concepção que conduza à harmonia entre a arquitetura e os elementos estruturais", explica, afirmando que hoje, no planeta, os escritórios Skidmore, Owings & Merril, Holvorson & Partners e Thornton-Tomasetti são os que hoje detêm as melhores tecnologias.
No entanto, Marcos Monteiro ressalta que a engenharia estrutural brasileira possui conhecimento suficiente para entrar nesta corrida. "O conhecimento técnico para a concepção de edifícios altos está sedimentado. Nossa norma de projeto de estruturas de concreto armado (NBR 6118) é uma norma ISO, podendo ser utilizada internacionalmente. Além disso, somos reconhecidos como uma ótima escola de estruturas, graças aos profissionais da área e trabalhos editados. Um exemplo é o dimensionamento de edifícios altos com o coeficiente z, dos professores Augusto Carlos Vasconcelos e Mário Franco", ressalta, destacando ainda que a não construção dessas megaestruturas no país está relacionada à realidade econômica e não à capacitação técnica da engenharia nacional.
Saiba mais sobre o Al Hamra Firdous Tower: Clique aqui
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Entrevistado
Marcos Monteiro, professor de estruturas em concreto da Escola de Engenharia Mauá, vinculada ao Instituto Mauá de Tecnologia
Currículo
- Engenheiro civil graduado pela Universidade Mackenzie (1988), obtendo prêmios concedidos pelo Instituto de Engenharia e Fundação Maria Luíza e Oscar Americano
- Tem MBA pela Escola de Administração Mauá (1999) e especialização em Docência do Ensino Superior pela USCS (2011)
- É professor do curso de pós-graduação em estruturas de concreto armado da FESP/ABECE/TQS e professor de estruturas de concreto armado da Escola de Engenharia Mauá.
- Sócio diretor da Planear Engenharia a partir de 2000
- Foi presidente da ABECE (Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural) no Biênio 2008-2010
Contatos: marcos.monteiro@maua.br / planear@uol.com.br /contato@planear.com.br
Créditos foto: Divulgação
Jornalista responsável: Altair Santos - MTB 2330
Brasil precisa triplicar recursos em infraestrutura
Por: Altair Santos
Na 8ª Feira Internacional de Equipamentos para Construção (M&T Expo 2012) a infraestrutura do Brasil esteve no centro dos debates. O evento, que ocorreu de 29 de maio a 2 de junho, reuniu quase 500 expositores de 25 países, atraiu 48 mil visitantes e, simultaneamente, promoveu o Sobretema Congresso. Em sete palestras, uma conferência e um workshop técnico foram discutidos os principais assuntos dentro das áreas de construção, infraestrutura e mineração.
Entre as conclusões, prevaleceu a que o país precisa quebrar o paradigma de investir pouco em infraestrutura. “Os investimentos nesta área correspondem a 2,5% do PIB no Brasil, diante dos 6% a 8% desejáveis”, analisa José Vitor Mamede, conselheiro da Associação Brasileira de Logística (Abralog) citando que na mais recente edição do ranking mundial de infraestrutura o Brasil ocupa o 62º lugar. "No ranking de qualidade, a posição é pior ainda. O país amarga o posto 84. Isso é reflexo do baixo investimento em obras estruturantes, que afeta os custos logísticos e a capacidade competitiva”, ressalta.
Outro gargalo abordado na M&T Expo 2012 foi a escassez de mão de obra qualificada. Segundo o presidente da Associação dos Locadores de Equipamentos para Construção Civil (Alec) Marco Aurélio da Cunha, esse é um empecilho com o qual o Brasil terá de conviver por mais alguns anos. “O problema de décadas não se resolve com cursos de uma semana, 15 dias, 90 dias, nem cursos supletivos”, acrescenta, alertando que o investimento em processos industrializados é a saída para compensar a carência de profissionais. Por isso, a palestra da ABCIC (Associação Brasileira da Construção Industrializada de Concreto) foi uma das mais assistidas.
Pré-moldados e pavimento rígido
Nela, os dirigentes da ABCIC - os engenheiros Roberto Bauer, João Vendramini e Iria Doniak -, mostraram as possibilidades, conveniências e vantagens econômicas e de prazo, além de eficiência estrutural, energética e de desempenho, relacionadas à utilização de elementos pré-moldados e pré-fabricados nas obras. "Hoje o concreto industrializado está presente em todos os segmentos da vida nacional, desde casas populares até os estádios, passando ainda por shopping centers, instalações fabris, estaleiros e mais uma infinidade de outras construções", disse Vendramini, concordando com os números apresentados pelo consultor da Sobratema (Associação Brasileira de Tecnologia para Equipamentos e Manutenção) Brian Nicholson, de que o Brasil deverá ter um crescimento de 50% até 2016.
Quem também esteve na M&T Expo 2012 foi a Associação Brasileira de Cimento Portland (ABCP). No evento, se discutiu o futuro da pavimentação das rodovias brasileiras. Segundo Ronaldo Vizzoni, gerente nacional de Infraestrutura da ABCP, o país não terá como escapar do pavimento rígido. "As rodovias do futuro serão todas de concreto, pois é um tipo de pavimento mais adequado para vias de tráfego intenso e, sobretudo, aquelas com trânsito de veículos pesados. Além de resistentes, têm maior durabilidade e pouca manutenção”, disse, acrescentando que, com as novas tecnologias de construção à disposição no Brasil, o tempo de execução e a qualidade do piso em concreto são semelhantes ao do pavimento asfáltico. “Em termos de custo, o concreto também é competitivo, sobretudo para rodovias que exigem tráfego pesado", concluiu.
Entrevistado
Assessoria de Imprensa M&T Expo 2012 - Mecânica de Comunicação Ltda.
Equipe de atendimento:
Sylvia Mie – sylvia@meccanica.com.br
Lázaro Evair de Souza – lazaro@meccanica.com.br
Contato: http://www.mtexpo.com.br; meccanica@meccanica.com.br
Créditos foto: Divulgação/ M&T Expo 2012
Jornalista responsável: Altair Santos - MTB 2330
Juros baixos estimulam a hipoteca imobiliária
Para a Abracefi, empréstimo com garantia do imóvel obtém taxas mais baixas dos bancos e riscos se assemelham aos de outras modalidades
Por: Altair Santos
Popularmente conhecido como hipoteca, o empréstimo com garantia do imóvel é uma modalidade que tem oferecido taxas de juros mais atraentes e estimulado a troca de casas e apartamentos por essa via - exceto os vinculados ao programa Minha Casa, Minha Vida. Os micro e pequenos empresários também têm recorrido a ela para incrementar seus negócios. Além disso, há casos de quem tem hipotecado a casa própria para viabilizar o aprimoramento profissional no exterior. Mas qual o risco que medidas como essa trazem? Segundo o presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi) Marcelo Prata, desde que feito com responsabilidade, esse tipo de captação é vantajoso e, com a tendência de juros baixos, pode se popularizar no Brasil. É o que pode ser conferido na entrevista a seguir:
A modalidade de empréstimo com garantia do imóvel, também conhecida como hipoteca, tem atraído quem busca captar dinheiro com taxas mais baixas de juros. Quais as vantagens deste tipo de negócio?
Oferecer ao tomador a possibilidade de acessar uma linha de crédito com taxas de juros mais baixas do que outras linhas, como o crédito pessoal, capital de giro e, em alguns casos, crédito consignado. O fato do imóvel ser a garantia do crédito mitiga o risco dos bancos que conseguem reduzir seu spread (diferença entre os juros cobrados pelos bancos nos empréstimos a pessoas físicas e jurídicas e as taxas pagas pelos bancos aos investidores que colocam seu dinheiro em aplicações do banco nesse tipo de operação). Além disso, há o fato de se poder aumentar o ticket do empréstimo, isto é, o valor que o cliente vai conseguir levantar com o banco.
Se o empréstimo com garantia do imóvel disseminar, como aconteceu com o empréstimo consignado, não se corre o risco de se entrar num processo de bolha como ocorreu nos EUA?
É preciso entender, inicialmente, o que vem a ser bolha no mercado imobiliário. Em linhas gerais, uma bolha existe quando configura-se um mercado altamente especulativo, ou seja, quando o preço usa como referência apenas a crença dos investidores de que o valor de venda será ainda maior amanhã. Quando o aumento do custo dos imóveis acontece sem que seja acompanhado pelo aumento de demanda ou escassez da oferta, ou ainda, por algum outro motivo plausível, é sinal de que algo está errado. Ainda assim, é fato que, identificar uma bolha, em qualquer que seja a economia, não é uma tarefa simples. Seja como for, o mercado financeiro e bancário brasileiro são muito bem estruturados. Apesar do imóvel ser dado em garantia de uma operação de crédito, a capacidade de pagamento do cliente é um dos principais critérios para que uma aprovação de crédito aconteça ou não. Pode parecer um excesso de zelo e, ao contrário do que muitos pensam, o banco não tem interesse na retomada do imóvel. Fazendo uma analogia com o mundo circense, podemos dizer que um imóvel está para o banco como uma rede de segurança está para o trapezista. Nenhum dos dois pretendem utilizá-los, mas, caso algo dê errado, ela estará lá para proteger. Vale reforçar também que o problema no mercado imobiliário americano não foi única e exclusivamente causado pela bolha imobiliária, mas sim por uma flexibilização exacerbada dos critérios para análise de crédito, onde clientes com amplo histórico de inadimplência conseguiam tomar altas quantias para compra da casa própria: os chamados subprime (créditos de risco).
Por falar em EUA, o modelo adotado aqui no Brasil para empréstimo com garantia do imóvel é semelhante ao que foi praticado lá ou tem diferenças?
Lá, o mercado é basicamente dividido em dois segmentos: as primeiras aquisições e os refinanciamentos. Diferentemente do que acontece no Brasil, nos Estados Unidos a possibilidade de migrar um financiamento de um banco para outro, ou mesmo de um imóvel para outro, é muito mais simples. Embora no Brasil a operação seja exclusivamente utilizada para se levantar capital, tendo um imóvel como garantia, à medida em que o mercado se modernizar deveremos nos aproximar do modelo americano, no sentido de termos melhores ferramentas de funding (recursos que os bancos captam para poder emprestar) além de permitir aos clientes utilizar esse imóvel, ainda financiado, como forma de tomar crédito mais barato. Além disso há o LTV (Loan To Value) termo financeiro que representa em porcentagem o quanto um empréstimo corresponde ao valor da garantia do imóvel. Enquanto no Brasil o LTV médio nas operações de refinanciamento é de 50%, nos EUA podia chegar a 120%. Fica fácil entender porque quando a bolha estourou, grande parte dos imóveis não conseguia cobrir o valor da dívida.
Comparando com outras captações, quanto às taxas de juros, o empréstimo com garantia do imóvel é mais atraente?
Como é uma linha de crédito com uma garantia real (imóvel) o risco do banco diminui significativamente. Nesse caso, utilizar essa linha de crédito pode significar conseguir uma taxa menor e um valor de crédito maior. Não há uma regra geral. O melhor caminho é sempre comparar e pesquisar antes de contratar. Desde 2008 as instituições financeiras são obrigadas a apresentar o CET (Custo Efetivo Total) das operações de empréstimo, que nada mais é do que todos os custos envolvidos, como taxa de juros, seguros e tarifas bancárias. Esse valor é expresso em percentagem e fica fácil saber, efetivamente, qual linha de crédito ou banco é melhor.
Desde quando os bancos passaram a "estimular" o empréstimo com garantia do imóvel?
Desde 2008 o produto já existe no mercado brasileiro. Alguns bancos estão testando o produto ainda de maneira tímida. Acredito que esse mercado deva ultrapassar o de financiamento para habitação na próxima década, pois, uma vez que as pessoas já tiverem seus imóveis para moradia, poderão trocar por novos imóveis, ou então, utilizar essa linha de crédito para viagens, escola dos filhos e outros investimentos com taxas menores.
Em que condições legais o imóvel precisa estar para que possa ser hipotecado?
Embora o termo hipoteca tenha ficado popularmente conhecido, a figura jurídica que rege os contratos nesse tipo de empréstimo é a alienação fiduciária. É similar ao que acontece no mercado de veículos, onde o bem fica em nome do banco até que o cliente termine de quitar o empréstimo. A primeira exigência é que o tomador do crédito seja o proprietário do imóvel. Os bancos há muito tempo realizam esse tipo de operação, aceitando imóveis urbanos e rurais, no entanto, esse produto só estava disponível para clientes com grande movimentação bancária. Os atuais produtos, que chamamos de "prateleira”, ou seja, que estão disponíveis para a pessoa física em todo o Brasil, exigem que o imóvel esteja regularizado, isto é, tenha escritura pública registrada em cartório. A maioria dos bancos também exige que a construção sobre o terreno esteja averbada em cartório, com todo o recolhimento de impostos em dia. No entanto, já existem bancos que aceitam o terreno como garantia do empréstimo, independentemente da construção.
Em média, qual o limite dos empréstimos feitos através da hipoteca de imóveis?
Do ponto de vista do valor do imóvel, a média nacional é de 50% do valor, podendo, em alguns casos, chegar até 70%. Ainda assim, será analisada a capacidade de pagamento do tomador. Os bancos querem estar certos de que ele terá condições de pagar as parcelas mensalmente, afinal de contas, é daí que vem a remuneração dos bancos.
Os microempresários têm sido os que mais procuram essa modalidade de empréstimo?
O perfil do tomador do crédito varia de banco para banco. Micros e pequenos empresários dividem a preferência pelo produto com pessoas físicas que necessitam consolidar suas dívidas. É comum o caso de pessoas que tomaram várias linhas de crédito, com taxas mais altas e em prazos variados, desejarem trocar essas dívidas por uma única, com uma taxa menor e com maior prazo para pagar.
Feita a hipoteca do imóvel, a partir de que momento ele pode perder o imóvel?
No caso de deixar de pagar o empréstimo, assim como acontece em qualquer contrato de um bem de alto valor, seja um carro, moto ou uma máquina, o prazo que cada banco tolera de inadimplência também varia. Mas nossa experiência mostra que o prazo máximo de inadimplência que um banco tolera, antes de iniciar o processo de retomada do imóvel, é de 90 dias. Portanto, quem adquire essa linha de crédito tem que ser rápido em procurar o banco caso perceba que terá problemas para pagar a parcela do mês seguinte. Vale lembrar que, no caso da retomada do imóvel, este irá a leilão. Caso o valor de arremate seja superior ao valor da dívida, incluindo as despesas com o processo, a diferença é devolvida ao cliente. Ou seja, ele só perde aquilo que deixou de pagar, somado às despesas do processo. Afinal, é preciso lembrar que ele recebeu o valor do banco e já o deve ter utilizado para outra finalidade.
Qual a avaliação que a Abracefi faz deste tipo de empréstimo?
Acreditamos que o futuro dos juros baixos no Brasil passa pela expansão dessa linha de crédito. Por outro lado, defendemos que esse mercado cresça de maneira sustentável. Foi exatamente o que nos levou a criar a Abracefi como forma de treinar os profissionais que venham a atuar nesse segmento e a penalizar aqueles que atuem de forma inidônea. Ter acesso a crédito exige que o brasileiro aprenda a lidar de maneira responsável com ele e isso passa por educação financeira e transparência dos bancos. Infelizmente, existe uma cultura ainda enraizada em muitas pessoas de que se não der para pagar a dívida ela “caduca” em 5 anos e isso faz pensar que tomar um crédito sem garantia seja melhor. No entanto, que sentido faz pagar 5%, 10%, 15% ao mês de juros quando se pode conseguir um crédito a 1,5% ao mês. Não faz mais sentido aprender a se planejar financeiramente para pagar menos juros do que ficar inadimplente e perder o nome na praça? Com responsabilidade dos bancos, do tomador do crédito e dos profissionais que atuam nesse segmento, não vemos riscos para a economia ou para o mercado. Pelo contrário, ele é o sinal de que estamos entrando em uma fase de maturidade do Brasil em relação ao crédito.
Entrevistado
Marcelo Prata, presidente da Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário (Abracefi)
Currículo
- Presidente da Abracefi (Associação Brasileira dos Corretores de Empréstimo e Financiamento Imobiliário) e fundador do Canal do Crédito (primeiro site de comparação de produtos financeiros do Brasil)
- Membro do Conselho Consultivo do Clube da Reforma
- Atua há dez anos no mercado de crédito imobiliário com experiência nas áreas de formalização de operações e atendimento ao consumidor
- Possui formação como técnico em transações imobiliárias e é graduado em gestão em processos gerenciais pela FGV (Fundação Getúlio Vargas)
Contato: marcelo.prata@abracefi.org.br / secretaria@abracefi.org.br
Créditos foto: Divulgação