Produtos adequam retrofit à Norma de Desempenho
Mantas, contrapisos, esquadrias com vidros especiais e portas estão entre as novidades para quem quer reformar o imóvel de acordo com a NBR 15575
Por: Altair Santos
A prova de que a ABNT NBR 15575 - Edificações Habitacionais – Desempenho mexeu com o mercado da construção civil está no volume de produtos recentemente lançados para atender os requisitos termoacústicos da norma. São mantas, contrapisos, esquadrias com vidros especiais e portas, entre outros equipamentos, que prometem adequar imóveis construídos antes de 19 de julho de 2013 (data da entrada em vigor da Norma de Desempenho) quando estes forem submetidos a obras de retrofit.
Para atender à norma, projetistas, construtores e arquitetos precisam conhecer o desempenho dos sistemas que adotam e aumentar o rigor na especificação e na escolha de produtos como portas, paredes de vedação, janelas, pisos, revestimentos e coberturas, além de levar em conta a vida útil da edificação. No caso das janelas, elas agora têm que vir com duas folhas de vidro. A qualidade da instalação destes equipamentos também é outro item exigido pela NBR 15575. Eles precisam ter desempenho mínimo de 25 dB (decibéis) de isolamento acústico. Antes, esse valor ficava em torno de 15 dB.
A mesma exigência serve para portas e batentes, principalmente no que se refere aos sistemas de paredes internas que dividem o apartamento de halls e áreas de circulação. “O mercado dispõe de tecnologias, com produtos e sistemas de isolamento acústico, que se utilizadas com critério não precisam fazer com que voltemos a construir como há 40 anos”, diz Davi Akkerman, presidente da ProAcústica (Associação Brasileira para a Qualidade Acústica).
Corrigindo a “laje zero”
No caso de retrofit em prédios construídos nos anos 1990, quando o mercado adotou a chamada “laje zero”, com espessura menor que 10 cm, também já estão disponíveis soluções que melhoram principalmente o desempenho acústico. Entre elas, as argamassas a base de vermiculita expandida, que podem ser aplicadas tanto em paredes de vedação quanto em contrapisos. A vermiculita é um mineral que, quando aquecido, se transforma em floco expandido com alto potencial de isolamento térmico e acústico.
Outras opções já existentes são as mantas termoacústicas. Há modelos para quase todos os tipos de obras de retrofit. Algumas não requerem reformas tão profundas e podem ser colocadas sobre o contrapiso, antes da aplicação do revestimento, sejam eles pisos de madeira, cerâmicas ou porcelanatos. Há também mantas para serem usadas durante a construção das lajes, e que prometem melhorar o desempenho acústico em até 40%, assim como mantas próprias para o isolamento térmico das lajes de cobertura.
Quem busca soluções mais sustentáveis, reconhecidas inclusive pela certificação LEED, tem a opção da argila expandida, que pode ser aplicada solta ou ensacada e serve tanto como elemento para aumentar o desempenho térmico quanto para obter desempenho acústico. Material leve, ele se encaixa perfeitamente entre a laje e o contrapiso. Também tem propriedades para servir como base para “telhados verdes”. Neste caso, a aplicabilidade deve ser entre a manta asfáltica e a manta de drenagem.
Entrevistado
Davi Akkerman, presidente da ProAcústica (Associação Brasileira para a Qualidade Acústica)
Paulo Ricardo, bussiness advisor da Styroplast Cinexpan, empresa especializada em argila expandida
Contatos
http://www.proacustica.org.br/fale-conosco.html
www.styroplast.com.br
argila@cinexpan.com.br
Créditos Fotos: Divulgação
Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330
Principal obra urbana de Porto Alegre entra na reta final
Viaduto será inaugurado no primeiro trimestre de 2015 e é o primeiro em dois pavimentos da capital gaúcha e um dos poucos existentes no Brasil
Por: Altair Santos
Incluído no pacote de mobilidade para a Copa do Mundo, o viaduto que ligará as avenidas Doutor Salvador França e Coronel Aparício Borges, sobre a Bento Gonçalves, em Porto Alegre-RS, entrou na fase final da obra. Era para ter sido finalizado no começo de 2014, mas ficará pronto apenas no primeiro trimestre de 2015. Não houve interrupção no repasse de recursos nem problemas com o projeto. O atraso, neste caso, se deu por causa dos desafios tecnológicos que o empreendimento impôs.
Trata-se do primeiro viaduto em dois pavimentos construído na capital gaúcha. Na parte superior vão circular veículos leves e pesados. Na inferior, haverá um corredor exclusivo para BRT (Bus Rapid Transit). A fim de suportar o tráfego intenso, a obra terá pavimento em concreto. “Não só o viaduto, mas as alças de acesso e os ramos laterais também receberão pavimento de concreto”, explica o engenheiro civil Élvio Bernardi, responsável pelo empreendimento. O concreto também está presente nas peças pré-fabricadas que compõem sua estrutura.
O consumo total de concreto está estimado em 10 mil m³. Entre as partes do viaduto que recorreram à construção industrializada estão lajes pré-moldadas de seção plena dos viadutos de acesso, pré-lajes do trecho estaiado e peças pré-moldadas dos muros de arrimo de acesso aos viadutos. “Por ser obra urbana, com trânsito ininterrupto, as dificuldades e os desafios para construí-la são imensos. Mas com a utilização de mão de obra e equipamentos especializados estamos superando-os”, assegura Élvio Bernardi.
Por ser uma obra inédita em Porto Alegre, o viaduto também tem exigido investimentos em gruas e guindastes projetados para construções com esta dimensão. “Precisamos recorrer a máquinas de grande porte para a montagem dos pré-moldados e das estruturas de aço. Também foram requisitados equipamentos para fundação e protensão, assim como para a execução do trecho estaiado”, diz o engenheiro responsável. O empreendimento tem 540 metros de extensão e 70% do cronograma já foi concluído.
O viaduto sobre a Avenida Bento Gonçalves terá uma estação de BRT e será preparado para se interligar à futura linha 2 do metrô de Porto Alegre. A região deve se transformar em um dos principais pontos de integração entre os passageiros da capital e da região metropolitana, em especial pessoas que vêm da cidade de Viamão e do bairro Lomba do Pinheiro, e se deslocam para as zonas Sul ou Leste.
O responsável pela obra é o Consórcio Nova Bento, formado pelas construtoras Cidade Ltda. e Sultepa Comércio e Construções Ltda.
O valor estimado é de R$ 69 milhões.
Entrevistado
Engenheiro civil Élvio Bernardi, da construtora Cidade
Contato: elvio@ccidade.com.br
*Com informações complementares da Prefeitura de Porto Alegre.
Créditos Fotos: Divulgação/PMPOA
Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330
Escassez de água transforma construção civil em SP
Principal estado da União enfrenta maior estiagem em 70 anos e obriga setor a se reequipar, a buscar alternativas e a realinhar projetos
Por: Altair Santos
O Estado de São Paulo enfrenta a maior estiagem em 70 anos. Se há um setor diretamente afetado pela escassez de água, este é o da construção civil. A necessidade de economizar tem feito o segmento se mover em três direções. Em uma delas, busca se reequipar com máquinas projetadas para demandar menos água ou promover o reúso do líquido. Noutra, investe em tecnologia, principalmente para a produção de concreto. Numa terceira via, procura colaborar com a preservação dos recursos naturais ao projetar edificações que poupam o uso de água.
Como os outros estados não estão livres de ter de enfrentar problemas de escassez, a perspectiva é de que as medidas tomadas em São Paulo se propaguem por todo o país. Além disso, está em processo de revisão a norma técnica que trata do uso de água na fabricação de concreto, e que deve contribuir para mudar procedimentos da construção civil em relação ao consumo de recursos hídricos. A norma em questão é a ABNT NBR 15900:2009 - Água para amassamento do concreto, partes 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 e 11.
Na linha de equipamentos que economizam água, alguns estiveram entre os mais requisitados na recente edição do Concrete Show, realizado no final de agosto de 2014 em São Paulo. Destaque para as máquinas que produzem blocos de concreto para alvenaria estrutural e para paredes de vedação. Segundo os fabricantes, os novos modelos podem economizar entre 20% e 30% de água. As betoneiras com novas tecnologias embarcadas também são mais precisas no controle da água liberada para o balão onde fica o concreto.
Em países com grande escassez de água, como determinadas regiões do continente australiano, os procedimentos para a redução do desperdício de água na produção de concreto fazem parte da rotina das centrais de concreto e fábricas de pré-moldados. Lavagens de caminhões e bombas de concreto são bastante reduzidas e o que não pode ser evitado é totalmente reutilizado na produção de outros volumes.
Aditivos substituem água
Mas nada parece mais importante, no momento, do que a tecnologia dos aditivos para a fabricação de concreto. Alguns produtos prometem substituir até 40% da água necessária para a produção do material. É o caso da linha MasterGlenium, da BASF. À base de policarboxilato, o produto substitui a água para dar plasticidade ao concreto. “A vantagem é que ele pode se adequar à exigência do cliente. Foi o que fizemos ao empregá-lo no concreto produzido para erguer a hidrelétrica de Santo Antônio, no rio Madeira, em Rondônia. Adaptamos o aditivo, levando em consideração os agregados usados para produzir o concreto”, revela Maurício Garcia, coordenador técnico de desenvolvimento de químicos para construção da BASF.
Nestes casos de substituição de parte da água de amassamento pelo uso de aditivos, devemos tomar o cuidado de considerar um volume mínimo de água necessário para hidratar toda a quantidade de cimento. Caso contrário, poderemos ter no concreto, parte do cimento sem hidratar, o que prejudicaria a resistência final.
No entender do especialista, aditivos devem ganhar mercado para substituir a água na produção de concreto, e em outras atividades da construção civil. “Já existem aditivos que podem ser usados na lavagem do caminhão-betoneira. O produto requer quantidade menor de água e o produto da lavagem pode ser reservado por até três dias para ser usado em nova produção de concreto”, diz o engenheiro civil.
A construção civil também tem sido parceira na economia de água, principalmente ao planejar edificações cada vez mais sustentáveis. Já não são raros os prédios que promovem o reúso da água. Da mesma forma, cresce o número de produtos permeáveis, que ajudam o meio ambiente a reabsorver melhor a chuva. “Essa preocupação com a Pegada Hídrica será cada vez mais relevante para a construção civil”, avalia o professor-doutor da Escola Politécnica da USP, Vanderlei John. São Paulo que o diga.
Entrevistados
Engenheiro civil Maurício Garcia, coordenador técnico de desenvolvimento de químicos para construção da BASF
Engenheiro civil Vanderley M. John, professor-doutor do departamento de engenharia civil da Escola Politécnica da USP, coordenador do Comitê Técnico de Materiais do CBCS e coordenador do Programa ACV Modular
Contato: comunicacao.corporativa@basf.com
Créditos Fotos: Divulgação/Cia. de Cimento Itambé
Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330
Novas normas mexem com paradigmas da construção civil
ISO 14046, que trata da Pegada Hídrica, e ISO 14067, que redefine a Pegada de Carbono, devem influenciar na fabricação de materiais de construção
Por: Altair Santos
Em todo o planeta, fabricantes de materiais de construção começam a ficar atentos a duas normas ISO que prometem influenciar nos processos de produção, nos ciclos de vida e no resgate de resíduos dos componentes. Uma é a ISO 14046, que trata da Pegada Hídrica; outra, a ISO 14067, que redefine a Pegada de Carbono. Só recentemente elas começaram a ser traduzidas no Brasil, mas seus conteúdos têm potencial para mexer com paradigmas como consumo de energia, consumo de materiais, consumo de água e geração de resíduos. "O setor da construção civil é um grande consumidor de materiais. Nos Estados Unidos, por exemplo, chega a duas gigatoneladas (2 bilhões de toneladas) por ano. No Brasil, está em 800 milhões de toneladas. Por isso, essas duas ISO trarão bastante influência para o segmento", avalia o professor-doutor Sérgio Almeida Pacca.
O especialista tratou da Pegada Hídrica e da Pegada de Carbono no seminário Introdução à Avaliação do Ciclo de Vida Modular (ACV-M) de Materiais Cimentícios, que foi promovido pelo Comitê Brasileiro de Construção Sustentável (CBCS) dentro do Concrete Show 2014. "Materiais são definidores de sustentabilidade no setor da construção civil. Por isso, essas ferramenta (ISO 14046 e ISO 14067) aprimoram a avaliação dos impactos em cada uma das etapas do ciclo de vida dos produtos usados nas obras", cita Sérgio Almeida Pacca. No caso da norma sobre Pegada Hídrica, ela especifica princípios, requisitos e orientações relacionadas com a avaliação de componentes, processos e organizações, com base na Avaliação do Ciclo de Vida (ACV). No Brasil, o grupo de estudos que discute a implantação da norma ISO 14046:2014 está no âmbito da CB-38/ABNT (Comitê Brasileiro de Gestão Ambiental).
Controle do RCD
O mesmo comitê analisa a ISO 14067:2013, que também está em fase de preparação para ser absorvida pelo mercado brasileiro. O objetivo é que a nova norma sobre Pegada do Carbono fortaleça a lei federal 12.305/2010, que instituiu a Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS). No que se refere à cadeia produtiva da construção civil, a ISO 14067 também impõe parâmetros mais rígidos para a coleta de RCD (Resíduos de Construção e Demolição). De acordo com a 11ª edição do Panorama dos Resíduos Sólidos no Brasil, elaborado pela ABRELPE (Associação Brasileira de Empresas de Limpeza Pública e Resíduos Especiais) e lançado dia 4 de agosto de 2014, em 2013 foram coletadas 117.435 toneladas/dia de RCD em todo o país, com aumento 4,6% em comparação a 2012. Mesmo assim, o documento constata que cerca de 60% dos municípios brasileiros ainda encaminham seus resíduos para locais inadequados.
O professor-doutor Vanderlei John, que também participou do seminário, palestrando sobre cenários e desafios para a sustentabilidade de produtos cimentícios no Brasil, lembrou que 56% do que é gerado como resíduo da construção é proveniente de materiais cimentícios. Para ele, esse quadro se reverte com a produção, principalmente, de concreto de melhor qualidade, mas sem aumentar volume e custo. "Como se consegue isso? Investindo em recursos humanos, ou seja, mão de obra qualificada, equipamentos e matéria-prima. Com essas três combinações, é possível reduzir de 30% a 40% a Pegada do Carbono do concreto. Se eu tenho pessoal treinado, maquinário de ponta, agregados de qualidade e o cimento certo para determinado tipo de concreto, produzo mais concreto usando menos quilos de cimento, sem precisar recorrer a cinzas volantes ou subterfúgios como retalhos de pneus velhos na composição do cimento", alertou o especialista.
Entrevistados
Engenheiro civil Vanderley M. John, professor-doutor do departamento de engenharia civil da Escola Politécnica da USP, coordenador do Comitê Técnico de Materiais do CBCS e coordenador do Programa ACV Modular
Cientista social Sérgio Almeida Pacca, professor-doutor da Escola de Artes, Ciências e Humanidades (EACH) da USP, na área de gestão ambiental
Contatos
vanderley.john@poli.usp.br
spacca@usp.br
Créditos Fotos: Divulgação/Cia. de Cimento Itambé
Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330
Produtividade passa pela construção industrializada
Desafio dentro do canteiro de obras é neutralizar custo. Para isso, empresas precisam trocar a improvisação por planejamento e processos modulares
Por: Altair Santos
Com a presença de duzentos profissionais e técnicos ligados aos segmentos de engenharia e arquitetura, a ABCIC (Associação Brasileira da Construção Industrializada de Concreto) promoveu no Concrete Congress - evento paralelo ao Concrete Show 2014 - o seminário Soluções Industrializadas em Estruturas de Concreto para Edificações de Múltiplos Pavimentos. Entre os palestrantes esteve o engenheiro civil Jorge Batlouni Neto, coordenador do comitê de tecnologia e qualidade do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) e presidente da Tecnum Engenharia. Ele analisou o momento do mercado brasileiro da construção civil, ressaltando a importância da interação entre projeto e sistemas pré-fabricados. A seu ver, será difícil obter crescimento na produtividade sem que o setor abrace a construção industrializada. Confira:
Qual o atual desafio da construção civil?
De dez anos para cá, o cenário mudou. Desde que a construção civil saiu da inércia, entre 2004 e 2005, o desafio era entregar a obra dentro do cronograma. Hoje, é neutralizar custos. De que forma: aumentando a produtividade. A produção de obras praticamente dobrou no Brasil neste período, mas não houve aumento real de produtividade. O contexto mudou, os atores mudaram. Produzir mais em menor tempo, mas sem descuidar da qualidade, do compromisso com a sustentabilidade e com a vida útil das construções são as novas prioridades.
Onde entra a construção industrializada neste novo contexto?
As novas diretrizes passam por inovação, desempenho e sustentabilidade. De que forma? Acabando com a improvisação e optando por métodos construtivos previamente definidos. É preciso diminuir a variabilidade do projeto, e isso se faz através da padronização modular e transferindo processos para a construção industrializada.
Quando decidir por uma obra industrializada ou não?
A decisão de industrializar deve ser tomada na fase de elaboração do projeto. Mas há outras variantes que precisam ser levadas em conta. Por exemplo: a área onde será construída a obra tem disponibilidade de energia elétrica? Afinal, serão usados equipamentos que consomem energia, como as gruas. Outro fator determinante é saber se há equipamentos disponíveis e se existe mão de obra especializada. Trabalhar com pré-fabricados requer muitos cuidados em termos de segurança e o operário especialista precisa ser treinado até para escapar de um acidente, se ele vier a ocorrer.
O risco de patologias em obras industrializadas é maior ou menor?
Diria que a industrialização não é o fim, mas o caminho para reduzir riscos de patologia. Além disso, a certificação de produtos e sistemas usados em obras pré-fabricadas é cada vez maior. Os selos de qualidade da ABCP (Associação Brasileira de Cimento Portland) e da ABCIC (Associação Brasileira da Construção Industrializada de Concreto) estão aí para comprovar isso.
O que ainda impede que a construção industrializada tenha um mercado mais amplo?
O Brasil tem uma cadeia de impostos terríveis. Para se ter uma ideia, o concreto produzido no país é 50% mais caro do que na Alemanha. Mas, mesmo assim, a construção industrializada é o caminho para a construção civil nacional conseguir aumentar sua produtividade em 4% ao ano, como planeja o setor. E quando se fala em produtividade, é a produtividade do dinheiro. A margem de lucro na construção civil está cada vez mais apertada. É preciso buscar sistemas que permitam construir neutralizando os custos.
Entrevistado
Engenheiro civil Jorge Batlouni Neto, coordenador do comitê de tecnologia e qualidade do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) e presidente da Tecnum Engenharia
Contato: jbn@tecnum.com.br
Créditos Fotos: Divulgação/Cia. de Cimento Itambé
Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330
Prédio residencial em pré-fabricado: por que não?
Fora do Brasil, processo construtivo já está incorporado pelo mercado; no país, ABCIC trabalha para disseminar tecnologia entre as construtoras
Por: Altair Santos
No Concrete Congress - evento que aconteceu paralelamente ao Concrete Show 2014 -, o engenheiro britânico Kim Elliott, integrante da comissão de pré-fabricados (C6) da FIB (Federação Internacional do Concreto) revelou que na Europa já é comum prédios residenciais ou comerciais, de até 50 pavimentos, serem construídos com a tecnologia do pré-fabricado. Ele apresentou soluções técnicas para estabilizar estruturas pré-fabricadas de concreto em termos de ações laterais, forças de cisalhamento, efeito diafragma e ligações para cargas acidentais, as quais reduzem significativamente o risco de colapso progressivo neste tipo de obra.
No Brasil, o colapso progressivo em estruturas pré-moldadas de concreto é visto como um tabu e, de certa forma, um entrave para o avanço da tecnologia. Para pôr fim a esse temor, a Associação Brasileira da Construção Industrializada de Concreto (ABCIC) e a Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural (Abece) trabalham juntas na elaboração da norma técnica para painéis e paredes pré-moldadas de concreto, cujo coordenador é o engenheiro civil Augusto Pedreira de Freitas. Especialista em obras que usam alvenaria estrutural, concreto armado e concreto protendido, Pedreira de Freitas lançou um desafio em sua palestra: por que a construção civil brasileira não constrói edifícios residenciais de múltiplos pavimentos usando pré-fabricados e pré-moldados?
Segundo ele, a partir da nova norma, o mercado poderá atuar com essa tecnologia sem medo. "Diria que o meio técnico tem receio do insucesso quando aborda esta tecnologia, da mesma forma que age com um certo conservadorismo. Sempre vem aquele comentário de que construir edificações com múltiplos pavimentos em pré-fabricados é como erguer um castelo de cartas. A norma se propõe a acabar com esse estigma, tratando de todos os calcanhares de Aquiles do pré-moldado, como as conexões para a fixação dos painéis", atesta Augusto Pedreira de Freitas.
Vice-presidente de relacionamento da Abece e projetista de estruturas, o engenheiro enfatizou ainda que todas as normas já aprovadas em relação a estruturas pré-fabricadas, como as de estacas e lajes alveolares, e as que estão em revisão, como a ABNT NBR 9062 - Projeto e Execução de Estruturas de Concreto Pré-Moldado, além da que irá tratar de painéis e paredes pré-moldadas de concreto, têm como objetivo dar suporte e segurança para o desenvolvimento de projetos que utilizam esse sistema construtivo. "As normas permitem a evolução do sistema, mas considerando sempre a segurança das estruturas como item fundamental. A lenda do castelo de cartas não existe mais", afirma.
Augusto Pedreira de Freitas lembrou que o preconceito em relação a construir prédios com estruturas pré-fabricadas vem dos próprios programas habitacionais que funcionam no Brasil. "O Minha Casa Minha Vida, por exemplo, trata o sistema como inovador, sendo que há mais de 50 anos ele é praticado com sucesso na Europa. Até Cuba, há quase 30 anos, constrói com esta tecnologia", diz, completando que o desafio não está na comprovação de que as estruturas pré-fabricadas funcionam, mas na demonstração de que elas podem reduzir custos. "Com a questão cada vez mais complicada da mão de obra, eu pergunto: por que não construir edifícios residenciais em pré-fabricado? Talvez ainda nos faltem fornecedores e talvez ainda nos faltem equipamentos, mas em termos de tecnologia e normalização ela é plenamente segura", finaliza.
Entrevistado
Engenheiro civil Augusto Pedreira de Freitas, vice-presidente de relacionamento da Abece (Associação Brasileira de Engenharia e Consultoria Estrutural) e diretor da Pedreira Engenharia
Contato: http://pedreira.eng.br/index.php/contato
Crédito Foto: Divulgação/Cia. de Cimento Itambé
Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330
Construção civil se une para incorporar inovação
Liderada pela ABCP, cadeia produtiva interage em busca de processos que melhorem a qualidade, aumentem a produtividade e reduzam o custo da obra
Por: Altair Santos
A construção civil brasileira tomou consciência de que é preciso investir em processos inovadores. Isso ficou claro no seminário sobre melhores práticas construtivas, promovido pela ABCP (Associação Brasileira de Cimento Portland) no Concrete Show 2014, realizado de 27 a 29 de agosto de 2014. "O potencial de inovação do nosso setor é enorme, mas ele precisa funcionar como um sistema para que opere como linha de montagem. Esse sistema passa por qualificação do produto, melhoria dos processos, busca de negócios que assimilem a inovação e a gestão desta inovação. Também precisamos entender que inovação é fazer mais com menos, tornando-nos mais competitivos e mais produtivos", definiu Valter Frigieri Jr., diretor de planejamento e mercado da ABCP.
O ponto de partida desta inovação, no entender dos palestrantes no seminário, está nas paredes com concreto autoadensável. Mas para isso, frisou Frigieri, é preciso que o sistema se viabilize através da cadeia fornecedora, que inclui formas, esquadrias, portas e componentes hidráulicos e elétricos que serão instalados dentro das paredes. "É preciso fazer a interface de todos esses componentes, mas não é tão simples como na indústria automobilística, que conseguiu implantar um modelo de sucesso de linha de montagem. Nossa cadeia produtiva é muito complexa. Estamos falando de milhares de construtoras, operando em regiões muito distintas. Há localidades em que o sistema inovador tem fornecedores em um raio de cem quilômetros, mas em outras ele está a uma distância inviável", ressaltou o dirigente da ABCP.
ABCP catalisa inovações
A Associação Brasileira de Cimento Portland tem funcionado como um catalisador destes sistemas construtivos inovadores - principalmente no que se refere a paredes de concreto -, fazendo a interação entre construtoras e fornecedoras. De acordo com Valter Frigieri Jr., há atualmente 54 construtoras trabalhando para melhorar o sistema de paredes de concreto. Um case de sucesso apresentado no seminário aconteceu no Distrito Federal, no condomínio Parque do Riacho. A maior construção habitacional na capital federal viabilizou 5.904 unidades em 24 meses, entre as quais 4.624 apartamentos de 2 quartos e 1.280 apartamentos de 3 quartos. No auge da obra, o empreendimento, enquadrado nas faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, chegou a erguer 414 unidades por mês.
São 42 condomínios que ocupam uma faixa de 9,6 quilômetros. Com uso de sistema de paredes de concreto, além do aumento da produtividade, a obra obteve economia de 16% no custo de mão de obra. A sinergia entre fornecedores e construtora permitiu que as esquadrias e os caixilhos de alumínio fossem encaixados durante a fase de montagem das formas. Outra inovação usada na construção foi a que implantou as argamassas técnicas, com resistência de 7 MPa. Em comparação ao sistema convencional de acabamento de paredes, a tecnologia trouxe economia de 50% no prazo de execução, com ganho de produtividade na ordem de 32% e redução de 5% no custo. "Esse é o papel da cadeia fornecedora. Ela tem que ajudar a construtora a adotar processos inovadores", finalizou Frigieri.
Entrevistado
Engenheiro de produção Valter Frigieri Jr., direto de planejamento e mercado da ABCP (Associação Brasileira de Cimento Portland)
Contato: valter.frigieri@abcp.org.br
Créditos Fotos: Divulgação/Cia. de Cimento Itambé/JC Gontijo Engenharia
Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330
Feira de Imóveis do Paraná é termômetro para o sul
Edição de número 23 do evento acontece de 27 a 30 de agosto e servirá para medir interesse do consumidor por imóveis na planta, novos já construídos e até usados
Por: Altair Santos
Entre 27 e 30 de agosto, Curitiba volta a sediar um dos mais importantes eventos imobiliários do país. A 23ª edição da Feira de Imóveis do Paraná, além de tradicional, é considerada termômetro para o setor, principalmente o localizado no sul do país. Além de construtoras e incorporadoras instaladas em Curitiba, são atraídas empresas de outras regiões do Paraná e de Santa Catarina. Neste ano, serão 40 construtoras e incorporadoras, apresentando em torno de 30 mil empreendimentos. O volume de negócios esperado é de R$ 50 milhões e haverá opções de edificações na planta, em construção e prontas para morar - desde unidades enquadradas no Minha Casa Minha Vida até as de luxo, com preço superior a R$ 2 milhões.
Para Gustavo Selig, presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), a feira é também uma oportunidade para as empresas ampliarem a carteira de clientes e tornar suas marcas mais conhecidas no mercado. "O panorama de ofertas é grande. São milhares de opções de unidades na planta, em construção e prontas para morar, que visam atender tanto quem tem urgência em se mudar quanto quem prefere optar por uma compra programada. Assim, a feira imobiliária é um excelente espaço para construtoras e incorporadoras lançarem seus empreendimentos, bem como para atender à necessidade imediata de moradia do comprador por meio do imóvel pronto", avalia.
O apetite do consumidor será testado na feira e poderá confirmar dados de uma pesquisa recentemente realizada pela (Ademi-PR), em parceria com a BRAIN Bureau de Inteligência Corporativa. O estudo revelou que 24% dos entrevistados pretendem comprar imóvel em Curitiba, predominantemente residencial (87%), pronto para morar e com finalidade de moradia. Destes, 36% estão dispostos a fazê-lo no período de 12 meses. O estudo mostrou ainda que 18% dos entrevistados preveem adquirir um imóvel para investimento, com finalidade de locação (86%). Segundo Gustavo Selig, os dados comprovam que existe demanda para a aquisição do imóvel novo. “Apurou-se que quanto maior a renda, maior a urgência na aquisição do imóvel novo. Entretanto, é unânime a opção preferencial pela compra do imóvel residencial”, analisa.
Mercado valorizado
O dirigente também entende que a 23ª edição da Feira de Imóveis do Paraná irá confirmar que o mercado imobiliário paranaense continua em crescimento e valorização, dentro de um patamar de regularidade, e assim deve se manter nos próximos anos. "O preço dos imóveis não vai baixar, visto que os custos para construir continuam a crescer e, consequentemente, isso implica diretamente num acréscimo ao valor de venda do bem. O reajuste do preço dos imóveis deve acompanhar a inflação. Por isso, quem quer sair do aluguel, ou mesmo trocar de residência, deve correr contra o relógio, sob o risco de pagar mais caro pela espera", diz, citando o mercado de Curitiba como exemplo. "No primeiro semestre deste ano, o preço do metro quadrado privativo para os apartamentos residenciais novos em Curitiba acumulou valorização de 5,5%, chegando a R$ 5.991,00. Considerando os últimos 12 meses, tendo junho como mês de referência, o preço dos apartamentos residenciais novos apresentou variação média de 9,8% na capital paranaense", completa.
Serviço
23ª Feira de Imóveis do Paraná - 2014
Data: 27 a 30 de agosto
Horário: 14h às 22h
Local: Expo Renault Barigui (Rodovia do Café – km 0 – BR 277 - Santo Inácio), em Curitiba.
Informações: (41) 3521-6226 ou www.feiraimoveispr.com.br
Redes sociais: www.facebook.com/feiraimoveispr e https://twitter.com/feiraimoveispr
Entrada gratuita
Entrevistado
Engenheiro civil Gustavo Selig, presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR) e presidente do Grupo Hestia, companhia que congrega construtora, incorporadora, participações, importadora e design
Contato
ademipr@ademipr.com.br
Créditos Fotos: Divulgação/Ademi-PR
Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330
Contratos Built to Suit e a lei federal 12.744: o que muda?
Modelo de locação ganha segurança jurídica para continuar crescendo no mercado imobiliário brasileiro, segundo apontam advogados especialistas
Por: Altair Santos
O modelo de contrato de locação conhecido como Built to Suit chegou ao Brasil em 1997. Com o crescimento do mercado imobiliário no país, intensificou-se. Traduzindo, seria "alugar sob encomenda". É quando uma empresa precisa de um espaço adequado às suas necessidades e o locador atende, seja contratando uma construtora para erguer uma obra ajustada ao que o locatário pede, seja ajustando um imóvel já existente.
Até 2012, o aluguel no formato Built to Suit era regulado pelas lei de locações. Há dois anos, com a entrada em vigor da lei federal 12.744, que trata da locação de construções ajustadas, essa modalidade ganhou segurança jurídica para avançar. Especialistas, os advogados Luiz Augusto Haddad Figueiredo e Carolina Rafaella Ferreira mostram vantagens, desvantagens e o que muda após a lei. Confira:
Quais tipos de obras mais se beneficiam do Built to Suit?
Carolina Ferreira - Antigamente, o mercado de imóveis não exigia muita qualidade em seus espaços. Muitas empresas aproveitavam imóveis baratos, em locais pouco privilegiados, para construir suas indústrias e seus centros administrativos. Criaram-se imóveis pouco práticos, que acabavam desocupados ou abandonados. Ao longo dos últimos anos o mercado imobiliário brasileiro apresentou uma enorme ascendência, o que se verifica pela variedade de produtos apresentados ao consumidor. Assim, empresários que até então construíam seus próprios imóveis passaram a se interessar pela locação, por diversos motivos diferentes, dentre eles no intuito de não imobilizar o seu patrimônio. No entanto, tornou-se tarefa bastante complicada localizar imóveis que atendessem certas especificidades necessárias para o exercício de determinadas atividades. Nesse cenário viabilizou-se a ideia de se construir sob encomenda, passando a ocupar imóveis com instalações projetadas sob medida para atender suas necessidades operacionais. Como exemplo, temos agências bancárias, galpões logísticos, fábricas, call centers e outra infinidade de setores que optam por esse tipo de negócio.
O que muda nas operações de Built to Suit com a lei 12.744?
Carolina Ferreira - A lei, efetivamente, trouxe mais segurança jurídica a este tipo de operação, consolidando entendimento já sedimentado no nosso ordenamento. Os principais impactos são os seguintes:
- Foi reforçada a atipificação do contrato, o que significa dizer que a nova lei altera dispositivos da lei de locações. Porém, o Built to Suit continua não sendo um contrato de locação propriamente dito, podendo reunir características deste contrato e de outros tipos de contratos.
- Ficou expressamente autorizada a renúncia ao direito à revisão de contrato, ou seja, o contratante do Built to Suit não tem a mesma prerrogativa de um inquilino em contrato de locação, de tentar ajustar o valor pago mensalmente a um valor locatício de mercado, vez que a premissa da remuneração não tem este caráter locatício.
- Também ficou expressamente autorizado nestes tipos de contratos multa até o valor do contrato, ou seja, havendo interesse na rescisão antecipada, a multa poderá responder ao equivalente do que faltar no contrato.
A lei é de 2012. Por que só agora há essa movimentação em torno do Built to Suit?
Carolina Ferreira - No Brasil, tem-se notícia da existência deste tipo de contrato desde 1997 (caso da fábrica da DAKO). Porém, não temos larga doutrina e jurisprudência sobre o tema. Este tipo de contrato é largamente utilizado nos Estados Unidos e Inglaterra. O contrato de Built to Suit é complexo e pode conter uma série de especificidades que até mesmo a lei de 2012 pode não responder, embora ela tenha resolvido algumas das principais questões que envolvem este tipo de operação. Diria que o regramento veio chancelar os principais pontos discutíveis. Entendo que o surgimento da lei, ainda que por muitos considerado tardiamente, aguardou o comportamento de mercado para regular o Built to Suit.
Sobre os direitos e obrigações para quem contrata e constrói no sistema Built to Suit, o que precisa se destacar?
Luiz Haddad - É fundamental regular adequadamente as diretrizes que nortearão a construção: do prazo de obra às condições em que ela será executada. Os direitos e obrigações de cada contratante devem estar claramente delimitados, inclusive durante o período de obra, quando o imóvel ainda não está à disposição do locatário. Já os aspectos relacionados ao valor do aluguel e seu reajuste devem tratar da possibilidade, ou não, de revisão desse valor e os critérios eventualmente aplicáveis, assim como o pagamento das demais despesas devidas. Não se pode esquecer das penalidades incidentes no caso de descumprimento e da alienação do imóvel durante a vigência do contrato. Além disso, por se tratar, usualmente, de uma relação de longo prazo, na qual são aportados significativos recursos, é importante que o contrato esteja cercado de garantias condizentes com o prazo de vigência e os investimentos envolvidos. Vale destacar, por fim, que um contrato bem elaborado, com lastro jurídico e econômico, permite, mais facilmente, a securitização de seus recebíveis.
Quais os riscos do Built to Suit?
Luiz Haddad - Do ponto de vista jurídico, a redação do contrato de Built to Suit envolve uma preocupação adicional, já que o artigo 54-A da Lei das Locações (Lei 8.245/91) confere amplos poderes às partes contratantes quanto à definição do conteúdo contratual. Por um lado, isto significa que a vontade das partes poderá prevalecer sobre algumas regras da Lei de Locações, mas, ainda sim, deverão ser observados certos limites, como, por exemplo, os princípios da probidade e da boa fé, a função social do contrato e os preceitos de ordem pública. Por outro, indica que, se o contrato for omisso, dispositivos da mencionada lei, ainda que não pensados para a realidade da operação Built to Suit, poderão ser utilizados para solucionar alguma divergência entre os contratantes. Um contrato mal formulado também pode dificultar a obtenção de financiamentos e o aproveitamento de seus recebíveis, além do risco que trará para os interesses do locador e do locatário. Confirmar a regularidade da documentação do imóvel e da construção é outro ponto relevante para se mitigar futuros obstáculos legais à plena utilização do bem. Além disso, a credibilidade financeira e profissional das partes contratantes também é um fator importante para o regular desenvolvimento desse tipo de negócio. Ainda do ponto de vista econômico-comercial, a operação Built to Suit exige avaliação quanto ao perfil do imóvel e a sua futura recolocação no mercado e quanto aos impactos de futuras operações a serem implantadas num mesmo terreno.
Que tipo de investidor costuma aderir ao Built to Suit?
Carolina Ferreira - Normalmente adere ao Built to Suit o investidor que possui alguma expertise no mercado de construção. O que desperta o interesse do investidor em ingressar neste tipo de negócio é a capacidade de gerar rendimento, o fluxo de aluguéis pagos pelo usuário ao longo do ciclo contratual (o qual poderia ser adiantado pela emissão de títulos conhecidos como CRIs – Certificado de Recebíveis Imobiliários), podendo se estender por todo o ciclo operacional, e a pós-venda do imóvel ou oportunidade de investimento em um determinado momento, durante ou após o término do contrato ou ciclo operacional. Os empreendimentos do tipo Built to Suit, portanto, constituem uma categoria crescente de investimento no Brasil e no mundo e refletem a importância cada vez maior do uso mais eficiente do mercado de capitais para o financiamento dos imóveis.
Normalmente, esses contratos de Built to Suit duram quanto tempo?
Luiz Haddad - Não há um prazo específico, pois a duração do contrato varia em função da estratégia comercial adotada pelas partes e do tempo estimado para o retorno do investimento aplicado. Não obstante, é comum ver contratos com prazos de vigência fixados entre 10 anos e 20 anos.
O que costuma ocorrer com o empreendimento construído, após o vencimento do contrato: ele é abandonado?
Luiz Haddad - Na hipótese de término da locação, e se não houver prorrogação nem renovação com o locatário, o empreendimento seguirá o planejamento traçado pelo locador. Assim, se houver facilidade em recolocar o imóvel no mercado, este poderá ser oferecido a um novo locatário ou alienado a algum interessado. Se for o caso, poderá ainda ser readaptado a outro tipo de destinação.
Em termos de tributação, um contrato neste formato é interessante?
Luiz Haddad - O planejamento tributário relacionado à operação Built to Suit exige a análise de uma série de aspectos, inclusive no que diz respeito à estrutura societária a ser adotada para o empreendimento. À primeira vista, o que se pode dizer é que o contrato tem natureza de locação e assim deverá ser tributado. Portanto, para o locador, é importante avaliar em quais circunstâncias o regime do lucro real ou do lucro presumido,será mais vantajoso. Enquanto o locatário, por sua vez, terá de avaliar a possibilidade de deduzir a despesa locatícia.
Entrevistados
- Advogada Carolina Rafaella Ferreira, coordenadora geral do grupo de novos empreendedores do Secovi-SP, membro da comissão de direito imobiliário e urbanístico da OAB-SP e sócia do escritório Ferreira, Maluf e Moraes Sociedade de Advogados
- Advogado Luiz Augusto Haddad Figueiredo, membro do grupo de novos empreendedores do Secovi-SP e sócio do escritório Tavares, Haddad e Vanetti - Advogados Associados
Contatos
fmm@fmmadv.com.br
contato@thvadvogados.com.br
Créditos Fotos: Divulgação
Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330
Controle de qualidade de estacas: como proceder?
Peças utilizadas na etapa de fundação precisam atender requisitos técnicos, caso contrário podem comprometer a obra e custar caro ao construtor
Por: Altair Santos
O percentual das fundações no custo de uma obra é relativamente baixo. Varia de 3% a 4%. Porém, quando ocorrem patologias as consequências podem ser extremamente danosas, sem contar os problemas judiciais que acarretam. Por isso, o planejamento e o controle de qualidade são fundamentais. O ensinamento parte de um especialista: o professor de Fundações da Escola de Engenharia da Universidade Mackenzie, em São Paulo, Ivan de Oliveira Joppert Jr., que palestrou no 16º seminário de Tecnologia de Estruturas, promovido recentemente pelo SindusCon-SP.
Joppert destacou que o primeiro passo para manter o controle de qualidade na instalação de fundações, sejam elas em forma de estacas ou radier, é realizar o estudo do solo. "Saber a homogeneidade do solo influencia no projeto, no modelo da sapata, no tipo de armação, na tecnologia da concretagem e nas escolhas das estacas, pré-moldadas em concreto, aço ou pré-moldadas in loco. Por isso, é preciso que estudos sejam promovidos por um engenheiro de solo", destaca, lembrando que tais recomendações devem ser ainda mais ressaltadas quando o empreendimento a ser erguido for em alvenaria estrutural.
O especialista lembra que, em termos de controle de qualidade, as estacas pré-fabricadas são o que ele define como o "sonho de consumo dos construtores". "Além de o produto ser fabricado dentro dos parâmetros e normas técnicas recomendáveis, a cravação fornece todos os sinais em relação ao solo", diz. No entanto, há empecilhos. "Um deles é a vibração causada no ato da cravação. Em áreas residenciais, o procedimento pode causar danos. Alguns municípios já possuem leis que proíbem o bate-estaca próximo de residências. Outro problema é a logística, pois tratam-se de peças longas que exigem transporte por caminhões e, se a obra estiver em um centro urbano, dependendo do local pode inviabilizar a chegada ao canteiro", afirma Ivan de Oliveira Joppert Jr.
Cuidado com as fissuras
Uma estaca pré-moldada tem, em média, de 4 m a 12 m de comprimento. Os elementos podem ser emendados por luvas. No recebimento das peças, o professor da Mackenzie orienta que devem ser verificadas eventuais fissurações. "Fissuras de 0,1 milímetro a 0,5 milímetros são aceitas, desde que elas estejam na alça de içamento ou no centro da peça. No entanto, se as trincas forem longitudinais ou verticais, a estaca deve ser rejeitada, pois vai dar problema", avisa Joppert Jr. Ele também destaca que, no caso das estacas pré-fabricadas de concreto ou pré-moldadas in loco, elas deverão ter corpo de prova, como recomenda a ABNT NBR 16258 (Estacas pré-fabricadas de concreto – Requisitos). "É preciso ter um histórico da fundação, para o caso de retrofit do prédio", explica.
Entre as estacas de concreto mais utilizadas no mercado atualmente está a estaca raiz. Fabricada no local, ela se destaca pela elevada capacidade de carga e pela resistência ao atrito lateral do terreno. Sua aplicação se dá em fundações de pontes e viadutos, contenção de encostas e perfurações de solos com matacões e rochas.
Entrevistado
Engenheiro civil Ivan de Oliveira Joppert Júnior, professor da Escola de Engenharia da Universidade Mackenzie e diretor-presidente da Infraestrutura Engenharia Ltda
Contato
infras@infras.eng.br
Créditos Fotos: Divulgação - Cia. de Cimento Itambé e Roca
Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330