TJ-PR concede ganho de causa à construtora, em ação movida por consumidores, e tende a embasar julgamentos semelhantes em outros estados

Por: Altair Santos

Decisão inédita do Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) deu parecer favorável a uma construtora do Estado (DGC Ecoville Ltda.) em ação de devolução do valor de comissão de corretagem cobrada em decorrência de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Na ação em questão, os adquirentes requeriam a devolução dos valores pagos pela comissão de corretagem sob o argumento de que não contrataram um corretor de imóveis para auxiliá-los na compra, visto que foram atendidos por pessoas que se encontravam no próprio plantão de vendas da construtora.

Ainda alegaram que só tiveram o conhecimento deste pagamento depois da celebração do contrato, sendo compelidos a cumprir as obrigações contratadas sob pena de não realização do negócio. Entretanto, os documentos anexados ao processo demonstraram que os clientes já tinham prévio conhecimento do valor total a ser desembolsado, o qual foi rigorosamente mantido na contratação final, não havendo quaisquer ônus aos clientes. A sentença do desembargador Ruy Muggiati, relator do processo, pode criar jurisprudência para encerrar as polêmicas em torno de comissões de corretagem na compra e venda de imóveis. É o que aponta o advogado Antônio Augusto Harres Rosa, na entrevista a seguir:

A decisão do TJ-PR (Tribunal de Justiça do Paraná) que deu ganho de causa a uma construtora em relação ao tema comissão de corretagem, cria jurisprudência?
Certamente. Em primeiro lugar, trata-se de decisão do órgão máximo do Poder Judiciário paranaense (TJ-PR) que certamente influenciará as decisões dos Juizados Especiais Cíveis (JECs) deste mesmo Estado. Além disso, é possível que as demais decisões do TJ-PR passem a ser neste sentido, de modo que, em se unificando o entendimento no Judiciário do Paraná, a tendência é de que tal posicionamento tenha peso nas decisões de outros estados.

Essa jurisprudência seria restrita ao mercado imobiliário do Paraná ou pode se estender para todo o país?
No sistema brasileiro de jurisprudência, os julgados individuais de Tribunais de Justiça não detêm força vinculante obrigatória em relação aos demais julgadores. O que há é um sistema de sopesamento (ponderação) das decisões pelo juiz da causa, que escolhe o rumo de sua sentença conforme a decisão que melhor lhe aprouver. Assim, juízes de um estado da federação comumente embasam seus entendimentos em julgamentos de outros estados, de maneira que esta decisão poderá servir de referência ao mercado imobiliário de outras unidades da federação.

A ação ainda tramita, houve recurso ou a sentença é definitiva?
Trata-se de acórdão (decisão de segundo grau) em relação ao qual não houve interposição de recurso, de maneira que já ocorreu o trânsito em julgado e, portanto, a decisão não pode mais ser modificada.

Para o mercado imobiliário, o que significa essa vitória?
Este êxito, que nada mais é do que a consagração do que as normas jurídicas dispõem acerca da comissão de corretagem, representa um freio ao retrocesso que se vinha tentando implementar, na medida em que prestigia e remunera adequadamente a profissão do corretor e, talvez ainda mais importante, viabiliza a manutenção da importante parceria entre incorporadora, construtora e corretor de imóveis para a venda das unidades imobiliárias.

E para o consumidor, o que muda a partir desta decisão do TJ-PR?
Para o consumidor de boa-fé, que não tenta se enriquecer ilicitamente às custas das construtoras e dos corretores de imóveis, não haverá mudança alguma, pois restou confirmado que o modelo de negociação – com base no amplo dever de informação, com valores devidamente discriminados com antecedência – está acertado e nada muda. Para aqueles que pretendiam obter ganho fácil às custas dos demais, tiveram seu ímpeto refreado, provocando uma reflexão acerca do ajuizamento de demandas aventureiras e oportunistas.

Todo negócio imobiliário envolve comissão de corretagem ou há exceções?
Há exceções. Há casos, por exemplo, em que a construtora tem como objeto social também a venda dos imóveis, concentrando tanto a construção quanto a alienação das unidades imobiliárias e, no mais das vezes, deixando de aplicar a cobrança da comissão de corretagem.

Qual é hoje esse percentual de comissão de corretagem sobre o valor do imóvel?
O percentual costuma variar entre 4% e 6%, com algumas exceções, obedecendo à tabela homologada pelo órgão regulador.

É possível saber qual construtora obteve a vitória na justiça paranaense?
Sim, até porque o processo é público e pode ser acessado por qualquer cidadão (Apelação Cível nº 1.122.538-6, em anexo) (Trata-se da DGC Ecoville Ltda.).

A questão da comissão de corretagem já havia gerado outras ações, inclusive favoráveis aos consumidores. Por que nessa houve decisão favorável à construtora?
Sabe-se que as decisões favoráveis, normalmente, advêm de Juizados Especiais Cíveis (JECs), ambiente exacerbadamente protecionista ao consumidor, além do que as demandas que lá tramitam, com o intuito de seguirem procedimento mais célere, por vezes acabam não sendo analisadas mais detidamente, em especial quanto às provas que demonstram situações em que não há qualquer abuso. Já as ações cíveis ordinárias tendem a ser analisadas com maior cuidado, o que acaba possibilitando que as empresas que atuam dentro dos parâmetros da boa-fé objetiva e do respeito ao consumidor possam obter decisões favoráveis e justas.

A decisão não pode gerar um mal-estar entre consumidores e construtoras, principalmente em tempos de redes sociais?
Por certo que isso poderá ocorrer, mas é interessante que se tenha em mente que, quando a construtora respeita o consumidor e observa os deveres que circundam o negócio jurídico, parece não haver motivo para ajuizamento de uma demanda judicial, de maneira que os resultados que agora começam a surgir são apenas uma reação a uma ação prévia, possivelmente descabida, do comprador.

Confira aqui a cópia do acórdão
Documento anexo em pdf

Entrevistado
Advogado Antônio Augusto Harres Rosa, especialista em direito imobiliário do escritório Santos Silveiro, em Curitiba-PR
Contato: www.santossilveiro.com.br/contato

Crédito Foto: Divulgação

Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330