A reforma tributária inicia em 2026 sua fase mais sensível para a construção civil. Embora a carga de impostos não mude imediatamente, o ano marca o começo da convivência entre dois sistemas, o atual e o futuro modelo de IVA dual (IBS + CBS). Isso vai exigir atenção redobrada, capacidade de adaptação e uma estratégia tributária personalizada por empreendimento.

Para o advogado Samuel Rangel de Miranda, fundador do Instituto Nacional de Direito e Empreendedorismo (INDE), a transformação não será simples. Segundo ele, a previsão é que a alíquota efetiva do IVA dual para incorporações seja de aproximadamente 14%. “Isso representa um salto relevante frente ao patamar atual de 4% do RET. O aumento da carga torna inevitável atualizar contratos e rever modelos de precificação, especialmente para projetos com horizonte de entrega mais longo”, prevê.

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2026: o ano da preparação técnica e do duplo sistema

O próximo ano funcionará como uma espécie de ano-piloto. A partir de janeiro, as empresas deverão emitir notas fiscais com alíquotas-teste de 0,9% (CBS) e 0,1% (IBS), ainda sem recolhimento efetivo.

De acordo com Cesiro Aparecido da Cunha Junior, professor assistente no Curso de Ciências Contábeis da FAE Centro Universitário, 2026 é um ano de adequação operacional, com a coexistência de duas lógicas tributárias. Ele explica que as empresas terão de atualizar ERPs, treinar equipes contábil-fiscais e garantir que cada operação seja corretamente segregada entre o regime antigo e o novo.

A complexidade aumenta com a necessidade de registrar, desde já, informações que permitirão o aproveitamento de créditos no futuro. “A nota fiscal passa a desempenhar um papel ainda mais estratégico na apuração dos tributos, e inconsistências podem gerar perdas financeiras a partir de 2027”, observa.

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Janela de oportunidade para incorporadoras

A reforma cria, ao mesmo tempo, incentivos e cautelas. Projetos iniciados até 31 de dezembro de 2026 poderão aproveitar benefícios como o redutor de ajuste, mecanismo que permitirá deduzir, no futuro, o valor de aquisição do terreno da base tributável. Cunha avalia que isso pode gerar uma corrida por lançamentos no segundo semestre de 2026, já que “empreendimentos iniciados até essa data-limite travam condições fiscais mais favoráveis por vários anos”.

Paralelamente, há incorporadoras adotando postura mais conservadora. A incerteza sobre as alíquotas definitivas, a lógica de créditos e o impacto do split payment pode levar empresas a adiar projetos. “O setor vive duas forças opostas: a pressa em aproveitar benefícios e o receio de errar na precificação”, resume.

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Split payment: o risco sobre o fluxo de caixa

A partir de 2027, o split payment mudará radicalmente o fluxo de recebimentos das construtoras. O imposto será automaticamente segregado e repassado ao governo no ato do pagamento. Isso vai eliminar o chamado float, aquele intervalo entre o recebimento do cliente e o recolhimento do tributo, que hoje funciona na prática como capital de giro.

Cunha alerta sobre esse processo. “Isso pode causar estrangulamento de caixa para construtoras com margens apertadas”. Ele recomenda que 2026 seja usado para recalibrar tesouraria, renegociar financiamentos e simular cenários de recebimento com e sem a retenção automática.

RET segue até 2028, mas perde vantagens

Com a reforma, o RET deixa de englobar todos os tributos e passa a abranger apenas IRPJ e CSLL, numa alíquota combinada de 1,92%. Já o IBS e a CBS incidirão separadamente, com carga estimada de 14% sobre o preço de venda dos imóveis.

Miranda explica que, durante a transição, empreendimentos iniciados até 2028 seguirão com condições similares ao RET atual, enquanto novos projetos, a partir de 2029, já entram integralmente no IVA. “A carga total estimada é de aproximadamente 15,92%, sem considerar ITBI, INSS e outros tributos”, assinala. Por isso, a recomendação técnica predominante é evitar a migração precoce ao novo modelo.

O desafio da precificação

Como lançar um imóvel em 2026 sem saber exatamente qual será a carga tributária aplicável no momento da entrega? Essa é uma das questões mais sensíveis para o setor.

Cunha destaca que projeções inconsistentes podem gerar perda de margem ou, no extremo oposto, preços altos demais para o mercado. “Departamentos de incorporação, comercial e financeiro precisarão trabalhar juntos para recalibrar premissas de custo e preço”, afirma. Além disso, recomenda-se inserir cláusulas contratuais de revisão tributária nos compromissos de compra e venda, evitando conflitos futuros.

Um setor sob teste

Com o ano de 2026 simbolizando o primeiro passo efetivo da transição, o setor da construção civil terá pouco espaço para improvisos. Testes de sistemas, auditorias internas, revisões contratuais e estudos detalhados de viabilidade passam a ser rotina obrigatória.

A mensagem dos especialistas converge: quem se organizar agora, enfrentará com mais segurança os anos de implementação plena. “O aumento da carga será inevitável; o que define competitividade é o planejamento”, define Miranda. A reforma tributária promete simplificar o sistema no longo prazo, mas, até lá, caberá às empresas navegar por uma década de transição complexa, em que antecipação estratégica e precisão técnica farão toda a diferença.

Entrevistados

Samuel Rangel de Miranda é advogado empresarial, bacharel em Direito pela Universidade Positivo, pós-graduado em Direito Processual Civil, especialista em Direito Empresarial e Imobiliário, com MasterMBA em Gestão Empresarial, e pós-graduando em Direito e Processo Tributário pela PUC-RS. É CEO da Rangel de Miranda Advocacia de Negócios e fundador do Instituto Nacional de Direito e Empreendedorismo (INDE).

Cesiro Aparecido da Cunha Junior é graduado em Ciências Contábeis pela Universidade Federal do Paraná FPR com especialização, mas áreas de Controladoria, Gerencia Contábil e Gestão tributária, mestre e doutorando em Contabilidade pela mesma universidade. Atua como diretor da C&J Contabilidade e Consultoria, perito judicial e professor assistente no Curso de Ciências Contábeis da FAE Centro Universitário, atuando com as disciplinas de Inteligência Tributária e Contabilidade Gerencial. 

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Jornalista responsável
Ana Carvalho
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