Rigorosas leis de compensação ambiental exigem que incorporadoras se adaptem para que a cidade continue produzindo novos imóveis

Por: Altair Santos

Entre os envolvidos com a construção civil de São Paulo/SP costuma-se dizer que a incorporadora bem-sucedida não é aquela que tem o maior volume de recursos para viabilizar empreendimentos, mas a que possui o maior estoque de terrenos. Encontrar áreas para construir na capital paulista tornou-se o maior desafio para as empresas do setor. O motivo são as rigorosas leis de compensação ambiental, consideradas as mais rígidas do país, e que, dependendo do projeto, podem encarecer demais o custo da obra.

Hoje, antes de empreender em São Paulo, qualquer construtora precisa realizar um estudo de viabilidade ambiental. Significa verificar se vale ou não a pena construir em determinada área. Caso haja no terreno espécies nativas da Mata Atlântica ou ameaçadas de extinção, há duas saídas: abandonar o projeto ou adaptá-lo, a fim de que a área verde seja preservada. Derrubar árvores é que não pode. Primeiro, porque o embargo da obra é certo; segundo, por causa das pesadas multas aplicadas pela Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente.

O organismo público é hoje o mais temido pela construção civil que investe em território paulistano. Criada em 2005, ele ganhou autonomia para defender o crescimento sustentável da cidade, custe o que custar. Amparada por leis e, sobretudo, por uma fiscalização eficiente, a secretaria levou o setor a se adaptar. Em São Paulo, hoje, não se trabalha sem planejamento sustentável. Um empreendimento, antes de ser posto em pé, absorve pelo menos dois anos de estudos.

Segundo Enéas José Arruda Campos, presidente da Associação dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos Municipais de São Paulo (SEAM), verticalizar cada vez mais os edifícios tem sido a solução encontrada pelas incorporadoras para equacionar questões como pouco estoque de terrenos e lei ambiental. “Com o encarecimento dos terrenos, os empreendimentos, para serem viáveis economicamente, precisam sempre ter o maior número de unidades que a lei permita, inclusive utilizando os instrumentos como a Outorga Onerosa e os CEPACs (certificados de potencial construtivo)”, explica.

Adotando essa estratégia, o mercado imobiliário paulistano, de acordo com dados do Secovi-SP (Sindicato de Habitação de São Paulo) cresceu a um ritmo de economia chinesa entre 2000 e 2011. Os lançamentos de apartamentos saltou de 29 mil para 37 mil por ano.  “Isso se deve à qualidade dos projetos. Atualmente São Paulo concentra os melhores projetistas do país e todos eles estão atualizados sobre as matérias do meio ambiente”, avalia Enéas José Arruda Campos.

O consumidor, no entanto, sente o custo deste esforço para se continuar construindo em São Paulo. O metro quadrado na cidade, dependendo da região, varia de R$ 5,5 mil a R$ 7 mil. Além disso, o desembolso de encargos tributários ao se adquirir um imóvel também cresceu. A carga da compensação ambiental no VGV (Valor Geral de Venda) de um empreendimento pode chegar a 1,5% da obra. Já o imposto conhecido como ITBI, que é recolhido à prefeitura na averbação do imóvel, teve elevação de até 50% em alguns casos. “Para que houvesse um equilíbrio nestes custos, São Paulo precisaria parar de crescer”, alerta o presidente da SEAM.

Entrevistados
Enéas José Arruda Campos, presidente da Associação dos Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos Municipais de São Paulo (SEAM) e Secretaria Municipal do Verde e Meio Ambiente
Currículo
Enéas José Arruda Campos é engenheiro civil aposentado da prefeitura de São Paulo e atua como perito judicial
Contato: seam@seam.org.br / svma_imprensa@prefeitura.sp.gov.br

Créditos foto: Divulgação

Jornalista responsável: Altair Santos – MTB 2330