Em 2024, as vendas de imóveis novos no Brasil aumentaram 11,8% em relação ao mesmo período de 2023, de acordo com o indicador ABRAINC-FIPE, um levantamento realizado com 20 empresas associadas à Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), em parceria com a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (FIPE).

Mas o que faz um imóvel valorizar? Para Thiago Bernardes, head comercial do QuintoAndar, regiões com fácil acesso ao transporte público, boa oferta de comércio, serviços essenciais e segurança tendem a se valorizar ao longo do tempo. “Além disso, projetos de infraestrutura, como novas estações de metrô e investimentos públicos, podem impulsionar os preços de imóveis em áreas antes pouco valorizadas”, complementa.

Fatores que impulsionam a valorização

Um estudo recente da Proptech, em parceria com o Datafolha, apontou que os principais fatores que valorizam um imóvel são:

• Localização: É um dos elementos mais determinantes na hora de precificar um imóvel. A pesquisa indica que 65% dos compradores e locatários, assim como 62% dos vendedores e proprietários, consideram a localização um fator essencial.

• Características do imóvel: Dois imóveis com a mesma área podem ter valores bem diferentes, dependendo do número de quartos, da organização dos cômodos e da funcionalidade dos espaços. Ambientes versáteis são especialmente valorizados. “Um quarto menor pode ser adaptado como escritório, por exemplo – algo que ganhou relevância após a pandemia, ampliando o público interessado”, afirma Bernardes.

• Condições e reformas: Melhorias estruturais e funcionais costumam valorizar o imóvel, enquanto alterações muito personalizadas podem limitar o interesse de potenciais compradores. Segundo levantamento do Datafolha, identificar possíveis problemas estruturais é a segunda maior dificuldade enfrentada por quem pretende comprar ou alugar um imóvel. Investir em manutenção constante e acabamentos modernos pode facilitar a venda ou locação.

• Infraestrutura do condomínio: Comodidades como portaria 24 horas, academia, piscina e salão de festas contribuem para o valor final do imóvel. Esses itens também impactam no valor do condomínio, que tende a ser mais alto devido aos custos de manutenção desses serviços.

De acordo com Fabrício Bellini, executivo do mercado imobiliário com mais de 20 anos de atuação na área e na liderança da construtora Blue Heaven Empreendimentos, uma sugestão para quem não atua no setor é observar a escassez do imóvel, compreender o potencial construtivo do terreno e identificar a fração de terreno atribuída a cada unidade. “A lógica é que quando um prédio tem muitas unidades, o terreno é dividido entre todos e cada apartamento fica com uma parte muito pequena dele. Já em empreendimentos mais exclusivos, com poucas unidades, cada imóvel carrega uma parte maior do terreno, e isso, obviamente, faz toda a diferença no valor e no potencial de valorização”, afirma Bellini.

Em toda avaliação imobiliária, o terreno deve ser considerado como ponto inicial, é ele que define as possibilidades de construção, seja uma casa térrea ou um edifício de 30 andares, segundo Bellini. “O método mais comum utilizado no mercado brasileiro ainda é o comparativo, que analisa os valores praticados em imóveis semelhantes na mesma região. Porém, esse método pode ser falho, já que muitas vezes considera imóveis com preços acima do valor real ou desvalorizados por venda forçada. Isso distorce o valor de mercado, gera insegurança e compromete a tomada de decisão do investidor”, comenta.

Bellini cita como exemplo Balneário Camboriú (SC), que lidera o ranking do metro quadrado mais valorizado do Brasil segundo o Índice FipeZap. “Imóveis na região das praias agrestes, como o Estaleiro, têm se destacado rapidamente. Além de ser uma área que começou a ser explorada pela construção civil há poucos anos, e que integra um município ‘fora da curva’ em valorização, ela carrega vantagens como uma praia paradisíaca e perto de grandes centros. Além disso, por estar em uma Área de Proteção Ambiental (APA), a legislação local permite apenas construções com até três pavimentos e 40% de ocupação do terreno. O resultado é um número reduzido de unidades por empreendimento, o que aumenta, consequentemente, o potencial de valorização de cada imóvel”, destaca.

Curitiba: a capital com maior alta nos preços de imóveis residenciais

Curitiba foi a capital com maior alta nos preços de imóveis residenciais do Brasil em 2024, de acordo com pesquisa da FipeZAP. Entre as capitais monitoradas, os maiores avanços no ano foram em Curitiba (18%), Salvador (16,38%), João Pessoa (15,54%) e Aracaju (13,79%). Os dados de dezembro mostram que o valor médio para venda de um imóvel em Curitiba foi de R$ 10.703,00 por metro quadrado. Desta forma, um apartamento de 50 metros quadrados custou, em média, R$ 535.150,00. O valor médio ficou atrás apenas dos de Vitória (ES), Florianópolis (SC) e São Paulo (SP), segundo a pesquisa. Em 2023, imóveis de luxo e superluxo em Curitiba registram recorde de vendas. 

Segundo o Índice FipeZAP, Curitiba vem se destacando por unir qualidade de vida, boa infraestrutura urbana e um ritmo de crescimento econômico consistente, fatores que têm atraído cada vez mais investidores e novos moradores.

Entre os bairros com maior valorização no último ano, destacam-se:
• Campo Comprido: 32,2%
• Batel: 29,8%
• Água Verde: 16,5%
• Portão: 15,4%
• CIC: 13,2%

Já de acordo com a pesquisa mais recente da ABRAINC, com dados da Brain Inteligência Estratégica (GeoBrain), o preço médio do metro quadrado de imóveis privados vendidos em Curitiba subiu 10% em setembro de 2024, em comparação com o mesmo mês do ano anterior. O bairro Água Verde registrou o maior Valor Geral de Vendas (VGV) médio por empreendimento, concentrando imóveis de médio, alto padrão e luxo. Na sequência, destacaram-se os bairros Centro, Campo Comprido, Vila Izabel e Batel.

Inteligência artificial para avaliar valorização de imóveis

De acordo com Daniel Pazinatto, empresário e especialista em Gestão de Empreendimentos Privados de Desenvolvimento Urbano, a inteligência artificial tem incidido na insegurança ao investir em imóveis por possibilitar a análise de dados em uma escala e velocidade que nenhum ser humano poderia igualar.

“Um dos principais benefícios da IA no mercado imobiliário é a capacidade de cruzar milhares de dados para estimar se um imóvel tende a valorizar ou desvalorizar ao longo dos anos. Entre os principais fatores analisados estão o crescimento populacional, a infraestrutura planejada, o histórico de valorização, a segurança e a qualidade de vida na região, bem como a demanda por aluguel. Esses são alguns dos aspectos cruciais que influenciam o valor de um imóvel e que podem ser precisamente avaliados pela tecnologia, proporcionando informações valiosas para qualquer tomada de decisão”, conclui Pazinatto.

Fontes

Daniel Pazinatto é empresário e especialista em Gestão de Empreendimentos Privados de Desenvolvimento Urbano. Com 25 anos de experiência, foi presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo) RMC e diretor do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis (SECOVI) de Campinas/SP. Atualmente, o profissional é sócio-diretor da Antonio Andrade Empreendimentos Imobiliários, fundada em 1978 pelo seu tio e referência no mercado de loteamento de alto padrão no estado de São Paulo. 

Fabrício Bellini é diretor da Blue Heaven Empreendimentos e especialista em mercado imobiliário com mais de 20 anos de experiência.

Thiago Bernardes é head comercial do QuintoAndar.

Contatos

Daniel Pazinatto – Assessoria de imprensa – pedro.assis@mention.net.br

Assessoria de imprensa QuintoAndar – izabelly.lopes@agencia.pub

Assessoria de imprensa Blue Heaven – redacao2@rotascomunicacao.com.br

A opinião dos entrevistados não reflete necessariamente a opinião da Cia. de Cimento Itambé.