Viabilidade econômica: não construa sem ela

Atualmente, 70% dos grandes empreendimentos imobiliários do Brasil se submetem a esse tipo de estudo antes de iniciar as obras.

Atualmente, 70% dos grandes empreendimentos imobiliários do Brasil se submetem a esse tipo de estudo antes de iniciar as obras

Por: Altair Santos

De lançamentos residenciais a projetos comerciais e industriais, como shopping centers, hotéis e empreendimentos multiuso, nenhum deles é construído atualmente sem que sejam feitos estudos de viabilidade econômica, mercadológica e financeira do produto. “Até escolas e hospitais são submetidos a avaliações. Até porque, é comum um projeto mudar o seu perfil se o estudo de viabilidade concluir que em determinada área não cabe o empreendimento proposto, mas sim outro tipo de negócio”, explica Caio Sérgio Calfat Jacob, especialista em Real Estate Consulting.

Caio Calfat: uma avaliação de viabilidade pode mudar do projeto à característica do empreendimento.

Estima-se que 70% dos grandes empreendimentos imobiliários lançados no Brasil recentemente tenham sido submetidos a estudos de viabilidade. “Começa com a análise mercadológica, porque é a conclusão desse estudo que vai definir os produtos que serão colocados no projeto, influenciando em sua concepção”, diz Sérgio Calfat, segundo o qual faz dez anos que o setor imobiliário do país passou a realizar análises de viabilidade com mais ênfase. Diria que a metodologia não é recente, e sim o hábito de aplicá-la é que é recente”, completa.

Realizar estudos de viabilidade econômica, mercadológica e financeira requer os seguintes profissionais: pesquisadores, entrevistadores, analistas de mercado e analistas de estudos econômico-financeiros. Não é raro, porém, envolver especialistas da área de psicologia, quando as análises exigem avaliações qualitativas e quantitativas com formadores de opinião. Em média, e dependendo da complexidade, um estudo leva dois meses para ser concluído. “É irrelevante o custo diante do risco de um empreendimento dar errado”, afirma o especialista em Real Estate Consulting.

Caio Sérgio Calfat Jacob revela ainda como os estudos interagem entre si, começando pela análise mercadológica. “Esse estudo parte do terreno, se ele existir, e se ele não existir buscará identificar quais as melhores áreas para o modelo de empreendimento proposto. O estudo qualifica oferta e demanda, identificando os consumidores de determinada região, sejam eles compradores de casas, hóspedes de hotel, locatários de escritório ou de conjunto industriais. Trata-se de um estudo que precisa projetar para os próximos 20 ou 30 anos o ambiente onde ele será construído”, explica.

Já o estudo de viabilidade econômico-financeira se faz em cima de números. “Monta-se um fluxo de caixa operacional e financeiro e se analisa todo o desempenho econômico do empreendimento, desde o primeiro gasto até o final da obra. Depois, projeta-se a vida útil do empreendimento a longo prazo. O final deste estudo financeiro pode apontar para prejuízo ou lucro, e se a taxa de retorno será atraente ou não. Enfim, a avaliação é feita sobre o mercado, e qual é o produto adequado a esse mercado”, finaliza Calfat.

Entrevistado
Caio Sérgio Calfat Jacob, especialista em Real Estate Consulting
Currículo

– Graduado em engenharia civil pela Escola Politécnica da USP e diretor-geral da Caio Calfat Real Estate Consulting – empresa de consultoria imobiliária que atua em planejamento e desenvolvimento de empreendimentos imobiliários desde outubro de 1996
– É vice-presidente de assuntos turístico-imobiliários do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) para o mandato 2012-2014
– É fundador, ex-presidente e membro do conselho deliberativo vitalício da LARES (Latin American Real Estate Society)
– É professor de análise de projetos de hotéis e resorts, do MBA Real Estate promovido pela FUPAM-USP, na FAU-USP
– É professor de planejamento de empreendimentos hoteleiros, do curso de especialização em gerenciamento de empreendimentos na construção civil, na FAU-Mackenzie, de São Paulo
Contato:  caio@caiocalfat.com / www.caiocalfat.com / www.lares.org.br

Créditos foto: Divulgação

Jornalista responsável: Altair Santos – MTB 2330


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