O Projeto de Lei Complementar (PL 108/2024), em tramitação no Congresso Nacional, está no centro das atenções do setor da construção civil. A proposta modifica pontos importantes da cobrança do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), como o momento do recolhimento e a forma de definição da base de cálculo.

Para especialistas e entidades do setor, as alterações podem comprometer a previsibilidade dos negócios, encarecer os imóveis e abrir caminho para novos litígios tributários. “Esse projeto preocupa bastante o setor da construção civil porque amplia a margem de arbítrio dos municípios na fixação da base de cálculo do ITBI. Isso afeta diretamente a previsibilidade econômica dos empreendimentos, o custo final para o comprador e compromete a segurança jurídica das transações imobiliárias”, afirma Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur Advogados e presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT).

Mudança no momento de pagamento

Hoje, conforme entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF), o ITBI deve ser recolhido apenas no momento do registro da transmissão da propriedade no cartório de imóveis. O PLP 108, no entanto, propõe a antecipação da cobrança para a fase da escritura pública. A justificativa seria o aumento da inadimplência observada quando o pagamento é postergado. 

Para os especialistas, trata-se de uma mudança que ignora a essência do fato gerador do tributo. “É uma antecipação do pagamento que prejudica o contribuinte. A escritura, por si só, não transfere a propriedade. Cobrar o imposto neste momento significa tributar um fato que ainda não ocorreu, contrariando a jurisprudência atual”, explica Leonardo Sperb de Paola, advogado e consultor tributário do Sinduscon-PR. Segundo ele, os tribunais já haviam pacificado que o pagamento do ITBI só se dá com o registro da escritura.

Base de cálculo arbitrada: retrocesso para o contribuinte

Outro ponto controverso do PLP 108/2024 é a tentativa de autorizar os municípios a fixarem a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência próprios, como as chamadas “plantas genéricas de valores”. Essa prática, anteriormente considerada ilegal pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), pode retornar com respaldo legal caso o projeto seja aprovado.

“A base de cálculo do tributo está constitucionalmente vinculada ao valor efetivo da operação imobiliária. O que o projeto faz é inverter essa lógica, permitindo que o município presuma um valor e transfira ao contribuinte o ônus de provar que o valor correto é outro”, alerta Eduardo Natal. Segundo ele, isso desvirtua o critério de legalidade tributária e fomenta disputas judiciais desnecessárias.

Leonardo Sperb concorda: “O PL propõe inverter o ônus da prova. Hoje, prevalece o valor declarado pelo contribuinte, salvo prova em contrário. O projeto muda essa regra e atribui automaticamente ao município o poder de definir o valor, gerando insegurança e controvérsia”.

Setor teme aumento de litígios e encarecimento dos imóveis

Caso aprovado, o PLP 108/2024 pode impactar diretamente o mercado imobiliário, com aumento do custo de aquisição de imóveis, especialmente em cidades onde os valores de referência superam o valor real de mercado.

Além disso, a necessidade de contestação judicial por parte dos compradores pode sobrecarregar ainda mais o Judiciário. “Se aprovado como está, o projeto aumenta o risco de litígios e transfere ao contribuinte a tarefa de provar que o valor cobrado está acima do real valor de mercado, o que é incompatível com a lógica da legislação tributária atual”, conclui Natal.

Diante do cenário, o setor da construção civil e entidades como o Sinduscon-PR acompanham atentamente a tramitação da proposta e defendem ajustes no texto para preservar a segurança jurídica, a razoabilidade da cobrança e o equilíbrio entre o poder de arrecadação dos municípios e os direitos dos contribuintes.

Entrevistados
Eduardo Natal é advogado, mestre em Direito Tributário pela PUC/SP e presidente do Comitê de Transação Tributária da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT). É sócio do escritório Natal & Manssur Advogados.
Leonardo Sperb de Paola é advogado, mestre e doutor em Direito Tributário e consultor tributário do Sinduscon-PR. É sócio de De Paola & Panasolo Advogados.

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Jornalista responsável
Ana Carvalho
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