As recentes mudanças no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) indicam uma reconfiguração do mercado imobiliário. Com a elevação do teto para aquisição de imóveis na Faixa 4 para até R$ 600 mil e a ampliação da renda familiar permitida para até R$ 13 mil, o programa passa a contemplar uma parcela maior da população, incluindo famílias que anteriormente não se enquadravam nas condições mais favoráveis de financiamento.

A atualização das regras, aprovada pelo Conselho Curador do FGTS, altera a dinâmica de acesso ao crédito habitacional. Na avaliação de especialistas do setor, o novo limite aproxima-se da realidade de cidades com maior valorização imobiliária. Em Curitiba, por exemplo, o preço médio dos imóveis e a valorização recente vinham dificultando a adesão ao programa em sua configuração anterior.

Ampliação do crédito e redução de custos

Um dos pontos destacados pelo setor é a origem dos recursos utilizados para financiamento. Segundo Ilso Gonçalves, CEO da JBA Imóveis e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), a utilização do FGTS como fonte de funding tende a tornar o crédito mais acessível. “O principal ponto é que o funding para o mercado imobiliário será oriundo do FGTS, que é um recurso muito maior que o funding do SBPE. As taxas de juros para as construtoras são de cerca de 9% ao ano, enquanto no SBPE tem taxas na faixa de 12% ao ano”, afirma.

Ele também ressalta que as condições para o consumidor final se tornam mais competitivas. “As taxas de juros para o consumidor vão de 8% a 12% por ano mais TR, dependendo do relacionamento do cliente, enquanto no SBPE são na faixa de 11% ao ano mais TR”, completa.

Potencial de crescimento nos lançamentos

Apesar da relevância do programa em âmbito nacional, Curitiba ainda apresenta baixa participação do MCMV nos lançamentos imobiliários. Em 2025, apenas 5% dos novos empreendimentos na cidade estavam vinculados ao programa. Com as novas regras, a expectativa é de crescimento significativo. “Acredito que o MCMV nestes valores da faixa 4 até R$ 600.000 poderá aumentar substancialmente o volume de vendas, que pode alcançar de 15 a 20% do volume de vendas na capital”, projeta Gonçalves.

A ampliação também pode destravar projetos que antes não eram viáveis economicamente, especialmente em regiões com maior disponibilidade de terrenos e custo mais acessível.

Expansão geográfica e diversificação de produtos

A tendência é de que a expansão do programa alcance diferentes regiões da cidade, especialmente os eixos norte e sul. “O eixo norte apresenta áreas com valores que viabilizam a construção de apartamentos dentro do MCMV. Mas a região sul, a maior de Curitiba, possui áreas com valor comercial e potencial construtivo que impulsionam a construção para as faixas 3 e 4”, detalha.

Além da expansão territorial, há expectativa de diversificação no perfil dos empreendimentos. A ampliação do teto permite incluir imóveis com padrão construtivo superior e maior infraestrutura, como áreas de lazer e itens de segurança, sem comprometer a viabilidade financeira dos projetos.

Impacto no mercado de imóveis usados

Outro efeito esperado é o aquecimento do mercado de imóveis usados. O novo teto se aproxima do valor médio praticado na cidade, o que pode ampliar as opções para os compradores. “O mercado de usados irá aumentar, pois essa faixa de valores é próxima da média dos imóveis usados à venda em Curitiba em 2025, que estava em R$ 477 mil”, afirma Gonçalves.

Atualmente, o estoque de imóveis usados na capital gira em torno de 50 mil unidades, entre terrenos, apartamentos, casas e sobrados. Com o acesso facilitado ao crédito, parte desse estoque pode ser absorvida mais rapidamente.

Novo cenário para o setor

As mudanças no Minha Casa, Minha Vida indicam um reposicionamento do programa frente às transformações do mercado imobiliário. Ao ampliar o público atendido e ajustar os limites financeiros, a política habitacional passa a dialogar de forma mais direta com a realidade de grandes centros urbanos. Em Curitiba, o novo cenário tende a estimular investimentos, ampliar a oferta de imóveis e facilitar o acesso à moradia. O impacto, no entanto, dependerá da velocidade de adaptação das construtoras e da resposta do mercado nos próximos meses.

Entrevistado

Ilso Gonçalves é sócio-fundador e CEO da JBA Imóveis e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR). Atua no mercado imobiliário desde 1990. Ele também é membro da Ademi-PR (Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná), da ADPI (Associação dos Proprietários de Imobiliárias de Curitiba) e da Confraria Imobiliária.

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Jornalista responsável
Ana Carvalho
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