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Em abril, os preços dos imóveis residenciais novos em dez capitais subiram 1,08% em média. No mês anterior, março, já havia ocorrido uma elevação de 1,05%. No acumulado de 12 meses até abril, a elevação foi de 17,26% (ante 17,43% em março), interrompendo o processo de aceleração iniciado em abril de 2021. Os dados são do IGMI-R (Índice Geral de Preços do Mercado Imobiliário Residencial), medido pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).
De acordo com Miguel Abras, assessor de investimentos, diversos são os fatores que têm influenciado a alta do preço dos imóveis. No entanto, a inflação é a principal delas. “Não só a alta de alimentos tem pressionado a inflação. A alta dos insumos para a construção civil e a própria mão de obra têm encarecido o custo de construção, o que afeta o valor de venda das unidades novas. Para as vendas das unidades usadas, o mercado imobiliário surfou o momento de baixa taxa de juros oferecidas entre 2020 e 2021 por conta da pandemia de COVID-19, dado que os financiamentos estavam mais atrativos. Ainda, com a pandemia, houve uma migração do trabalho para o Home Office, o que atraiu muitas famílias a adquirirem um imóvel maior ou uma casa longe dos centros urbanos”, explica Abras.
Léa Saab Faggion, gerente de vendas da empresa de administração condominial OMA, aponta ainda que a guerra e o preço dos insumos importados da construção civil são os principais fatores. “O dólar está alto, além do fato de que o transporte ficou mais complicado. A China, por exemplo, é uma das grandes produtoras de aço. E há uma dificuldade no transporte dos materiais e movimentação dos navios. A China ficou fechada durante um bom tempo por conta da pandemia. Com isso, muita mercadoria ficou parada. E tudo isso encarece. A gente já vem há um tempo tendo aumento de tudo”, justifica.
No entanto, hoje, com as taxas de juros novamente elevadas, era esperado um recuo ou uma estabilização dos imóveis usados dada a baixa atratividade do financiamento imobiliário. “Porém, o preço do imóvel novo e usado, historicamente, se mantém em equilíbrio. Ou seja, se o preço de um ou de outro fica muito distorcido, um perde atratividade frente ao outro. Se o investidor deseja comprar um imóvel, ele vai analisar os preços dos metros quadrados tanto de usados quanto novos. Se o novo tiver muito mais caro, ele optará pelo usado, o que aumentará a demanda pelo usado e, consequentemente, o preço tende a subir. O mesmo acontece com o valor do imóvel usado próximo ao do novo. O investidor optará pelo novo e a demanda pelo usado diminuirá, reduzindo seu valor de venda. Portanto a oferta e a demanda também influenciam no preço dos imóveis”, aponta Abras.
Alberto Mattos de Souza, sócio do PMMF Advogados e especialista em Negociações Estratégicas no Mercado Imobiliário, também lembra que, nesse contexto, o valor dos terrenos aumenta assim como o custo de construção, refletindo, naturalmente, no valor final dos imóveis novos. “O incremento dos preços dos imóveis novos, por sua vez, serve como um dos principais parâmetros para o valor dos imóveis usados, provocando, portanto, um aumento generalizado no setor”, comenta.
Por último, outro fator que pode ter influenciado é que hoje o estoque de imóveis é menos elevado do que no início da pandemia. “Muitos dos estoques que as incorporadoras estavam comercializando foram consumidos. Você tem hoje em dia uma dificuldade de demanda”, pontua Leonardo Di Mauro, sócio e Head do setor de Real Estate para LATAM do GRI Club.
Implicações
O aumento do preço do imóvel tende a ser prejudicial para a população como um todo. “Apesar de o mercado estar aquecido, a renda da população não acompanhou a evolução do preço do mercado imobiliário. Pelo contrário, o poder de compra do brasileiro tem se deteriorado nos últimos meses. Esse descasamento pode gerar uma dificuldade de acesso àquelas pessoas que buscam seu primeiro imóvel, o que pode diminuir a demanda por imóveis novos e usados nos próximos meses, levando a uma superoferta de imóveis no mercado”, alerta Abras.
Entretanto, Souza afirma que não vê uma diminuição relevante nas transações imobiliárias capaz de indicar uma tendência. “Parte disso pode ser explicado pelo fato de a Taxa Selic também ter aumentado bastante nos últimos meses. Esse fator atua diretamente no custo do financiamento imobiliário, que, embora tenha encarecido nos últimos meses, subiu menos do que a inflação ou a própria Selic. Isso fez com que o custo do financiamento tenha se tornado interessante. Some-se a isso o fato de os imóveis servirem como uma ótima opção de diversificação de investimento e proteção patrimonial”, opina.
Na opinião de Léa, com relação às construtoras, talvez elas coloquem um pouco o pé no freio. “Aquelas que ainda não começaram a construir, talvez repensem. Já aquelas que estão em construção, o próprio contrato é reajustado pelo Índice Nacional de Preços da Construção Civil”, lembra.
Perspectivas
Para um horizonte de curto prazo, como 6 meses é esperado a manutenção das condições atuais. “Estamos muito dependentes de fatores macro econômicos e geopolíticos como pandemia, preço de petróleo, guerras, sanções comerciais. Fatores esses que têm influenciado o mundo e o Brasil de forma negativa, diminuindo o poder de compra da população e consequente redução da qualidade de vida da população média”, destaca Abras.
Por outro lado, ao pensar em prazos maiores, como final de 2023 e 2024, é esperado uma oferta maior de imóveis dado que a produção de novas unidades está em pleno vapor, para uma demanda cada vez menor de pessoas capazes de adquirir esses imóveis que tiveram um custo de produção elevado. “Portanto, é esperado uma possível sangria no mercado imobiliário nos próximos anos e um endividamento de construtoras por não conseguirem arcar com seu financiamento para produção (estes devem ser quitados logo após a entrega da obra. Se o estoque não está vendido, o empreendimento sozinho não consegue arcar com a dívida da construção, tendo que liquidar estoque a preços mais baixos para quitação da dívida)”, pontua Abras.
Já Souza não vê um descolamento significativo do preço dos imóveis em relação à inflação. “Ou seja, enquanto a inflação estiver subindo, a tendência é de que os preços a acompanhem. Não enxergamos mudanças significativas nas vendas no mesmo período”, esclarece.
Para Di Mauro, até o final de 2022 ainda deve ter um processo de aumento, até a situação se estabilizar um pouco. “Ainda está havendo uma acomodação dos preços. Acho que em 2023, teremos um patamar um pouco mais equilibrado”, conclui.
Entrevistados
Miguel Abras é graduado em Engenharia de Produção na PUC-GO e pós-graduado em Sistemas Mínero-Metalúrgicos na UFOP, atua há mais de 10 anos no mercado financeiro, com foco em gestão de fundos multimercados, de renda fixa, de ações, imobiliários e FIDCs. Atualmente, é Assessor de Investimentos na Miura Goiânia, certificado Ancord e CGA (Certificação de Gestores ANBIMA).
Alberto Mattos de Souza é sócio do PMMF Advogados e especialista em Negociações Estratégicas no Mercado Imobiliário.
Léa Saab Faggion é gerente de vendas da OMA, empresa que atua há 50 anos atua na administração condominial.
Leonardo Di Mauro é sócio e Head do setor de Real Estate para LATAM, respondendo pela atuação do GRI Club em toda região. É graduado em Engenharia Civil pela Escola de Engenharia de Lins, com MBA Executivo pela FGV e pós-graduado em Gestão de Projetos pela Universidade São Francisco.
Contatos
Miguel Abras – contato@miurainvest.com.br
Alberto Mattos – albertomattos@pmmf.com.br
Assessoria de imprensa OMA – inguzcompany@gmail.com
Assessoria da GRI Club – amanda.alves@viracomunicacao.com.br
Jornalista responsável
Marina Pastore
DRT 48378/SP
