Modelo de locação ganha segurança jurídica para continuar crescendo no mercado imobiliário brasileiro, segundo apontam advogados especialistas

Por: Altair Santos

O modelo de contrato de locação conhecido como Built to Suit chegou ao Brasil em 1997. Com o crescimento do mercado imobiliário no país, intensificou-se. Traduzindo, seria “alugar sob encomenda”. É quando uma empresa precisa de um espaço adequado às suas necessidades e o locador atende, seja contratando uma construtora para erguer uma obra ajustada ao que o locatário pede, seja ajustando um imóvel já existente.

Até 2012, o aluguel no formato Built to Suit era regulado pelas lei de locações. Há dois anos, com a entrada em vigor da lei federal 12.744, que trata da locação de construções ajustadas, essa modalidade ganhou segurança jurídica para avançar. Especialistas, os advogados Luiz Augusto Haddad Figueiredo e Carolina Rafaella Ferreira mostram vantagens, desvantagens e o que muda após a lei. Confira:

Quais tipos de obras mais se beneficiam do Built to Suit?
Carolina Ferreira – Antigamente, o mercado de imóveis não exigia muita qualidade em seus espaços. Muitas empresas aproveitavam imóveis baratos, em locais pouco privilegiados, para construir suas indústrias e seus centros administrativos. Criaram-se imóveis pouco práticos, que acabavam desocupados ou abandonados. Ao longo dos últimos anos o mercado imobiliário brasileiro apresentou uma enorme ascendência, o que se verifica pela variedade de produtos apresentados ao consumidor. Assim, empresários que até então construíam seus próprios imóveis passaram a se interessar pela locação, por diversos motivos diferentes, dentre eles no intuito de não imobilizar o seu patrimônio. No entanto, tornou-se tarefa bastante complicada localizar imóveis que atendessem certas especificidades necessárias para o exercício de determinadas atividades. Nesse cenário viabilizou-se a ideia de se construir sob encomenda, passando a ocupar imóveis com instalações projetadas sob medida para atender suas necessidades operacionais. Como exemplo, temos agências bancárias, galpões logísticos, fábricas, call centers e outra infinidade de setores que optam por esse tipo de negócio.

O que muda nas operações de Built to Suit com a lei 12.744?
Carolina Ferreira – A lei, efetivamente, trouxe mais segurança jurídica a este tipo de operação, consolidando entendimento já sedimentado no nosso ordenamento. Os principais impactos são os seguintes:
– Foi reforçada a atipificação do contrato, o que significa dizer que a nova lei altera dispositivos da lei de locações. Porém, o Built to Suit continua não sendo um contrato de locação propriamente dito, podendo reunir características deste contrato e de outros tipos de contratos.
– Ficou expressamente autorizada a renúncia ao direito à revisão de contrato, ou seja, o contratante do Built to Suit não tem a mesma prerrogativa de um inquilino em contrato de locação, de tentar ajustar o valor pago mensalmente a um valor locatício de mercado, vez que a premissa da remuneração não tem este caráter locatício.
– Também ficou expressamente autorizado nestes tipos de contratos multa até o valor do contrato, ou seja, havendo interesse na rescisão antecipada, a multa poderá responder ao equivalente do que faltar no contrato.

A lei é de 2012. Por que só agora há essa movimentação em torno do Built to Suit?
Carolina Ferreira – No Brasil, tem-se notícia da existência deste tipo de contrato desde 1997 (caso da fábrica da DAKO). Porém, não temos larga doutrina e jurisprudência sobre o tema. Este tipo de contrato é largamente utilizado nos Estados Unidos e Inglaterra. O contrato de Built to Suit é complexo e pode conter uma série de especificidades que até mesmo a lei de 2012 pode não responder, embora ela tenha resolvido algumas das principais questões que envolvem este tipo de operação. Diria que o regramento veio chancelar os principais pontos discutíveis. Entendo que o surgimento da lei, ainda que por muitos considerado tardiamente, aguardou o comportamento de mercado para regular o Built to Suit.

Sobre os direitos e obrigações para quem contrata e constrói no sistema Built to Suit, o que precisa se destacar?
Luiz Haddad – É fundamental regular adequadamente as diretrizes que nortearão a construção: do prazo de obra às condições em que ela será executada. Os direitos e obrigações de cada contratante devem estar claramente delimitados, inclusive durante o período de obra, quando o imóvel ainda não está à disposição do locatário. Já os aspectos relacionados ao valor do aluguel e seu reajuste devem tratar da possibilidade, ou não, de revisão desse valor e os critérios eventualmente aplicáveis, assim como o pagamento das demais despesas devidas. Não se pode esquecer das penalidades incidentes no caso de descumprimento e da alienação do imóvel durante a vigência do contrato. Além disso, por se tratar, usualmente, de uma relação de longo prazo, na qual são aportados significativos recursos, é importante que o contrato esteja cercado de garantias condizentes com o prazo de vigência e os investimentos envolvidos. Vale destacar, por fim, que um contrato bem elaborado, com lastro jurídico e econômico, permite, mais facilmente, a securitização de seus recebíveis.

Quais os riscos do Built to Suit?
Luiz Haddad – Do ponto de vista jurídico, a redação do contrato de Built to Suit envolve uma preocupação adicional, já que o artigo 54-A da Lei das Locações (Lei 8.245/91) confere amplos poderes às partes contratantes quanto à definição do conteúdo contratual. Por um lado, isto significa que a vontade das partes poderá prevalecer sobre algumas regras da Lei de Locações, mas, ainda sim, deverão ser observados certos limites, como, por exemplo, os princípios da probidade e da boa fé, a função social do contrato e os preceitos de ordem pública. Por outro, indica que, se o contrato for omisso, dispositivos da mencionada lei, ainda que não pensados para a realidade da operação Built to Suit, poderão ser utilizados para solucionar alguma divergência entre os contratantes. Um contrato mal formulado também pode dificultar a obtenção de financiamentos e o aproveitamento de seus recebíveis, além do risco que trará para os interesses do locador e do locatário. Confirmar a regularidade da documentação do imóvel e da construção é outro ponto relevante para se mitigar futuros obstáculos legais à plena utilização do bem. Além disso, a credibilidade financeira e profissional das partes contratantes também é um fator importante para o regular desenvolvimento desse tipo de negócio. Ainda do ponto de vista econômico-comercial, a operação Built to Suit exige avaliação quanto ao perfil do imóvel e a sua futura recolocação no mercado e quanto aos impactos de futuras operações a serem implantadas num mesmo terreno.

Que tipo de investidor costuma aderir ao Built to Suit?
Carolina Ferreira – Normalmente adere ao Built to Suit o investidor que possui alguma expertise no mercado de construção. O que desperta o interesse do investidor em ingressar neste tipo de negócio é a capacidade de gerar rendimento, o fluxo de aluguéis pagos pelo usuário ao longo do ciclo contratual (o qual poderia ser adiantado pela emissão de títulos conhecidos como CRIs – Certificado de Recebíveis Imobiliários), podendo se estender por todo o ciclo operacional, e a pós-venda do imóvel ou oportunidade de investimento em um determinado momento, durante ou após o término do contrato ou ciclo operacional. Os empreendimentos do tipo Built to Suit, portanto, constituem uma categoria crescente de investimento no Brasil e no mundo e refletem a importância cada vez maior do uso mais eficiente do mercado de capitais para o financiamento dos imóveis.

Normalmente, esses contratos de Built to Suit duram quanto tempo?
Luiz Haddad – Não há um prazo específico, pois a duração do contrato varia em função da estratégia comercial adotada pelas partes e do tempo estimado para o retorno do investimento aplicado. Não obstante, é comum ver contratos com prazos de vigência fixados entre 10 anos e 20 anos.

O que costuma ocorrer com o empreendimento construído, após o vencimento do contrato: ele é abandonado?
Luiz Haddad – Na hipótese de término da locação, e se não houver prorrogação nem renovação com o locatário, o empreendimento seguirá o planejamento traçado pelo locador. Assim, se houver facilidade em recolocar o imóvel no mercado, este poderá ser oferecido a um novo locatário ou alienado a algum interessado. Se for o caso, poderá ainda ser readaptado a outro tipo de destinação.

Em termos de tributação, um contrato neste formato é interessante?
Luiz Haddad – O planejamento tributário relacionado à operação Built to Suit exige a análise de uma série de aspectos, inclusive no que diz respeito à estrutura societária a ser adotada para o empreendimento. À primeira vista, o que se pode dizer é que o contrato tem natureza de locação e assim deverá ser tributado. Portanto, para o locador, é importante avaliar em quais circunstâncias o regime do lucro real ou do lucro presumido,será mais vantajoso. Enquanto o locatário, por sua vez, terá de avaliar a possibilidade de deduzir a despesa locatícia.

Entrevistados
– Advogada Carolina Rafaella Ferreira, coordenadora geral do grupo de novos empreendedores do Secovi-SP, membro da comissão de direito imobiliário e urbanístico da OAB-SP e sócia do escritório Ferreira, Maluf e Moraes Sociedade de Advogados

– Advogado Luiz Augusto Haddad Figueiredo, membro do grupo de novos empreendedores do Secovi-SP e sócio do escritório Tavares, Haddad e Vanetti – Advogados Associados

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Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330