Organismos ligados à construção civil enxergam aquecimento moderado nas vendas, enquanto especialistas em real estate veem alta nos preços

Por: Altair Santos

No final de setembro de 2013, o governo federal anunciou uma medida que há algum tempo o mercado imobiliário esperava: a elevação do valor máximo de compra de imóveis com o uso de recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Para os estados de Rio de Janeiro, São Paulo e Minas Gerais, além do Distrito Federal, o teto passou para R$ 750 mil. Nos demais estados, ficou em R$ 650 mil. Significa que o comprador pode utilizar sua conta de FGTS para amortizar o preço de imóveis com valor acima de R$ 500 mil – o teto anterior. Um exemplo: se o mutuário tem R$ 50 mil no FGTS e quer comprar um imóvel que vale R$ 650 mil, ele irá financiar apenas R$ 600 mil.

De imediato, a pergunta que se fez foi: essa decisão pode resultar em aumento do metro quadrado? Foi o suficiente para dividir o setor. Organizações de classe, como o Secovi, entendem que não. Já os analistas de real estate avaliam que o novo teto pode estimular reajustes. “Pode influenciar, mas não de forma geral. A influência maior ocorrerá nos imóveis que estavam com valores próximos ao limite anterior (R$ 500 mil). Eles se mantinham nesta faixa de preços porque eram produtos direcionados para clientes com perfil que utilizam o FGTS”, alerta Fernanda Maria Ferreira, do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP.

A especialista destaca ainda que o preço de um imóvel é estabelecido por uma série de variáveis, e o limite do FGTS é apenas uma delas. “Depende do produto, do público alvo, da localização, do padrão, e uma das variáveis que pode ou não influenciar a flutuação do preço do imóvel é o limite para a utilização do FGTS. Mas para ocorrer essa influência o produto deve estar direcionado para um público que anseia por utilizar o FGTS. Com certeza, onde houver essa margem, que possibilite aumento, ele ocorrerá”, ressalta Fernanda Maria Ferreira.

Outra análise feita pela pesquisadora da USP é a de que, embora a medida do governo tenha sido para estimular o consumo de imóveis, o mercado imobiliário passa por uma fase de reassentamento, depois de um período de cinco anos de euforia. “De 2008 para cá, houve um descolamento entre o  valor dos imóveise o poder de compra da população. Isso foi gerado, basicamente, por demanda reprimida, aumento nos custos de produção, aumento de custos de terrenos, escassez de mão de obra e aumento da oferta de crédito. Houve também um componente especulativo, o que gerou teses sobre o risco de bolha. Mas o Brasil tem regras muito conservadoras para o crédito imobiliário e a tendência atual é a de que o mercado se reorganize dentro da lei da oferta e da procura”, diz.

Fernanda Maria Ferreira entende que as novas regras para financiamento imobiliário com recursos do FGTS atendem ao consumidor interessado em adquirir a casa própria ou trocar de imóvel para morar. Já o cenário não é propício a investidores. “A medida beneficia o comprador, que pode ter acesso a uma variedade maior de imóveis, e ao construtor e ao incorporador, que podem aumentar suas vendas. Já o investidor deve ter cautela. Os imóveis deixaram de se valorizar tanto e a velocidade das vendas caiu. Talvez seja o momento de buscar investimentos lastreados em imóveis e não especificamente os imóveis”, recomenda.

Entrevistada
Fernanda Maria Ferreira, engenheira civil, pós-graduada em finanças pelo Insper e mestre em real estate pela Poli-USP. Faz parte da equipe do Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo

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Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330