Perto de completar um ano (foi sancionada em 27 de dezembro de 2018), a Lei dos Distratos  já apresenta resultados positivos para o mercado imobiliário. No balanço parcial de 2019, os contratos rompidos despencaram 34,1%, segundo dados trazidos pelas incorporadoras e apresentados pela ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras e Imobiliárias). Comparativamente, em 2015 – no auge dos distratos no Brasil -, a agência de risco Fitch detectou que, de cada 100 apartamentos comprados na planta, 41 foram devolvidos. Atualmente, de cada 100, 27 são alvos de distratos.  

Como consequência desta mudança de cenário, o volume de vendas de unidades recém-lançadas, ou seja, compradas na planta, cresceu 11% no balanço parcial de 2019. De acordo com relatório de outra agência de risco, a J.P. Morgan, o percentual de vendas tende a crescer e o de distratos continuará caindo. “Os distratos devem seguir em queda, os preços dos imóveis estão acomodados há mais ou menos dois anos e o índice de desemprego começa a cair. Com isso, financiar volta a ser uma meta de quem conseguiu se manter no mercado de trabalho. Some-se a isso a demanda reprimida por casa própria que existe no país”, cita. 

Para o economista do Fipe-Zap e FGV, Eduardo Zylberstajn, o distrato, antes da aprovação da lei, era uma anomalia do mercado imobiliário brasileiro. “Ao adquirir um imóvel na planta, o dinheiro dado pelo comprador vai para a obra. Assim, o custo do distrato, quando reconhecido pela Justiça, sai do bolso da incorporadora. Com isso, vimos algumas empresas quebrarem, e isso virou um problema para o mercado e para os consumidores também”, avalia. No entender do Secovi-SP, a lei ajudou a mudar esse cenário. “O maior mérito da lei é o reforço do vínculo contratual e o estímulo à compra responsável”, diz nota do sindicato. 

Juristas entendem que legislação tem pontos polêmicos e precisará de ajustes

Mesmo com os avanços, alguns juristas entendem que a Lei dos Distratos ainda suscita controvérsias. Os pontos polêmicos da legislação foram debatidos no 7º Congresso Jurídico do SindusCon-SP, realizado recentemente. Entre eles, o fato da lei não ser aplicada aos contratos anteriores à sua promulgação. Outra questão mal resolvida é que a legislação não diferencia o investidor que desiste do contrato do consumidor que ficou sem condições financeiras de cumpri-lo. Por isso, o advogado Olivar Vitale, membro do conselho-jurídico do SindusCon-SP considera a lei tecnicamente ruim. “Ela ainda gera insegurança e ficou longe de afastar todos os pontos polêmicos”, diz.

Uma recomendação que os advogados têm passado para as incorporadoras é que os corretores sejam treinados e que os contratos possuam uma redação clara, contendo quadros-resumo completos e assinatura dos adquirentes ao lado das cláusulas mais relevantes. No 7º Congresso Jurídico do SindusCon-SP, os especialistas também recomendaram que as empresas estipulem em seus contratos cláusulas com penalidades escalonadas de acordo com o valor da entrada paga pelos consumidores. No entender deles, a Lei dos Distratos, apesar de já impactar positivamente o mercado imobiliário, precisará de pelo menos mais três anos para se consolidar e ter seus pontos frágeis corrigidos.

Entrevistados
ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras e Imobiliárias), SindusCon-SP e Secovi-SP (via assessoria de imprensa)

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Jornalista responsável: Altair Santos MTB 2330