O financiamento imobiliário passa por uma mudança estrutural no Brasil. A expansão do mercado nos últimos anos ocorreu em um cenário de redução da capacidade das fontes tradicionais de recursos, especialmente da poupança. Ao mesmo tempo, os bancos passaram a direcionar uma parcela maior do crédito para a aquisição de imóveis, reduzindo o espaço destinado ao financiamento para construção dos imóveis.

Esse movimento aumenta a pressão sobre construtoras e incorporadoras, que precisam buscar alternativas para financiar obras, aquisição de terrenos e capital de giro. Entre as opções estão os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs), operações de equity, permutas e modelos de autofinanciamento.

Segundo Eduardo Garcia Quiza, membro do conselho de ex-presidentes e diretores da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (ADEMI-PR), essa transformação exige uma mudança na forma como as empresas tratam o capital. “Quem incorpora precisa ter condições de entender que o insumo ‘capital’ depende de organização, governança e capacidade de análise para saber, de fato, escolher a melhor alternativa, a estrutura de capital mais eficiente”, afirma.

Poupança perde espaço

A caderneta de poupança, historicamente uma das principais bases do crédito imobiliário, deixou de acompanhar a necessidade de recursos do setor. Houve saque líquido de R$ 85,6 bilhões em 2025 e de mais R$ 30,6 bilhões no primeiro semestre de 2026. De acordo com os dados apresentados por Quiza, a participação da poupança no funding caiu de uma faixa entre 62% e 80%, registrada entre 2014 e 2023, para aproximadamente 50% em 2025.

Nesse cenário, as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ganharam espaço. Em julho de 2025, elas já respondiam por 60% das concessões, contra 40% da poupança. O estoque de LCI chegou a R$ 473 bilhões em março de 2026, com crescimento de 30% em 12 meses.

Para Fabiane Rubino, vice-presidente administrativa da ADEMI-PR, o problema está relacionado ao descompasso entre o crescimento do mercado e a capacidade das fontes tradicionais. “O mercado imobiliário brasileiro dobrou entre 2020 e 2025, mas as fontes tradicionais de financiamento não acompanharam esse ritmo”, explica. A migração para o mercado de capitais já pode ser percebida na composição do financiamento habitacional. Segundo Fabiane, as novas fontes de funding passaram de uma participação praticamente inexistente para 14% do Sistema Financeiro da Habitação em aproximadamente dois anos.

Crédito para construtoras e incorporadoras fica mais restrito

Outra mudança afeta diretamente as empresas que precisam financiar a construção. Em 2025, esse crédito caiu cerca de 60%, passando de aproximadamente R$ 50 bilhões para R$ 20 bilhões, e no primeiro semestre de 2026, já foram destinados R$ 26,5 bilhões à modalidade. O resultado representa uma recuperação em relação ao ano anterior, mas ainda não configura uma expansão estrutural da oferta.

A maior parte dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) está sendo direcionada ao comprador final. No primeiro semestre de 2026, 72% do SBPE foi destinado à aquisição de imóveis, enquanto 28% ficaram para a construção.

O Plano Empresário bancário permanece entre as alternativas de menor custo, mas o acesso é mais seletivo. A operação costuma exigir relacionamento com a instituição financeira, garantia real e mecanismos vinculados ao desempenho das vendas e da obra. Fora do SBPE, também existem linhas bancárias com taxas atreladas ao CDI. Embora possam ampliar as possibilidades para as empresas, apresentam custo financeiro mais elevado.

FGTS enfrenta novas pressões

O FGTS também está no centro da discussão. O fundo financia contratos de longo prazo, mas parte de seus recursos passou a ser utilizada em outras modalidades. Saques extraordinários, saque-aniversário e o consignado para trabalhadores com carteira assinada utilizando o FGTS como garantia reduzem a parcela do saldo disponível como suporte para operações habitacionais de longo prazo. Quiza destaca que o problema está na sobreposição dos usos do mesmo recurso. “O mesmo saldo está sendo contado três vezes: garantia de empréstimo pessoal, antecipação anual de renda e lastro de financiamento de 35 anos”, observa.

Fabiane acrescenta que o FGTS não foi estruturado para funcionar como fonte principal de funding de segmentos de médio e alto padrão. Ela cita ainda uma percepção crescente de dificuldade entre os consumidores. “Cerca de 63% dos brasileiros afirmam que ficou mais difícil financiar um imóvel, e 40% dos que querem comprar apontam o valor da parcela como principal impedimento”, afirma.

Mercado de capitais ganha relevância

Com a menor disponibilidade de recursos bancários tradicionais, o mercado de capitais passou a ocupar espaço maior na estrutura financeira dos empreendimentos. O CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) é uma das principais alternativas. O estoque chegou a R$ 261 bilhões na B3 em março de 2026, enquanto as emissões somaram R$ 22 bilhões até julho. O instrumento pode ser utilizado para financiar a obra ou transformar recebíveis imobiliários em recursos para a empresa. A operação, porém, envolve custos de estruturação e taxas próximas ou superiores ao CDI.

Há ainda as operações de equity, nas quais investidores participam diretamente do empreendimento. Para Fabiane, porém, ter alternativas disponíveis não significa que qualquer empresa esteja preparada para acessá-las. “O capital existe, mas o acesso não é automático”, resume.

A mudança no mercado, portanto, não elimina o crédito para a construção, mas modifica as condições para acessá-lo. Para incorporadoras e construtoras, conhecer o custo de cada fonte, avaliar os riscos e estruturar os projetos de acordo com as exigências de cada investidor passam a fazer parte da própria estratégia de desenvolvimento imobiliário.

ENTREVISTADOS

Eduardo Garcia Quiza é membro do conselho de ex-presidentes e diretores da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (ADEMI-PR)

Fabiane Rubino é vice-presidente administrativo da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (ADEMI-PR).

Contato

thabata@versotht.com.br (Assessoria de Imprensa)

Jornalista responsável

Ana Carvalho

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