A responsabilidade das construtoras por vícios construtivos voltou ao centro do debate jurídico após o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidar o entendimento de que o prazo de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil corresponde apenas à garantia legal da obra, e não ao limite para o ajuizamento de ações indenizatórias. Na prática, a Corte tem reconhecido que defeitos ocultos, especialmente aqueles que surgem de forma progressiva, podem gerar o dever de indenizar mesmo após o término desse período, desde que observados os prazos prescricionais aplicáveis. 

Em abril de 2025, a Quarta Turma do STJ reafirmou esse entendimento ao julgar o AgInt no AREsp 2.499.655/MS. Na ocasião, os ministros decidiram que a ação de indenização por vícios construtivos em imóvel adquirido por contrato de compra e venda está sujeita ao prazo prescricional de dez anos previsto no artigo 205 do Código Civil, afastando a aplicação do prazo de três anos utilizado para outras hipóteses de reparação civil.

Segundo Daniel Vicentini, advogado especialista em Direito Imobiliário e sócio do escritório Vicentini Advogados, esse entendimento já pode ser considerado consolidado. “Para o Superior Tribunal de Justiça, o prazo de cinco anos previsto no artigo 618 do Código Civil é de garantia. Já o prazo para pedir indenização financeira é de dez anos, contados da manifestação do vício ou do dano. Hoje são raras as decisões que limitam a responsabilidade da construtora aos cinco anos, especialmente quando se trata de vícios ocultos.”

Para Carlos Alberto Zonta Junior, especialista em Direito Imobiliário, a posição atual do STJ representa o amadurecimento da jurisprudência sobre responsabilidade civil na construção. Segundo ele, durante muitos anos prevaleceu uma interpretação que fazia coincidir o prazo de garantia da obra com o fim da responsabilidade da construtora. “Com a evolução da jurisprudência e a consolidação de recentes julgados, o STJ passou a distinguir claramente o prazo de garantia previsto no artigo 618 do Código Civil do prazo prescricional para a pretensão indenizatória, ampliando a proteção do adquirente diante de defeitos estruturais que frequentemente possuem manifestação tardia.”

O que caracteriza um vício construtivo

Além da discussão sobre os prazos, a correta caracterização do vício construtivo é determinante para definir a responsabilidade técnica e jurídica dos envolvidos.

Segundo Zonta Junior, o vício construtivo corresponde a qualquer anomalia que comprometa o desempenho da edificação em decorrência de falhas de projeto, execução, materiais ou inadequação das condições do solo. O especialista ressalta que esses problemas devem ser diferenciados das manifestações patológicas decorrentes da ausência de manutenção preventiva ou do desgaste natural dos materiais ao longo da vida útil da edificação.

Vicentini explica que esses vícios podem ser classificados em três grupos. Os vícios aparentes são facilmente identificados durante a entrega do imóvel, como revestimentos trincados ou paredes fora de esquadro. Os vícios ocultos somente se manifestam após determinado período de uso, como infiltrações internas e falhas em tubulações embutidas. Já os defeitos relacionados à segurança comprometem a estabilidade da construção ou colocam em risco seus ocupantes, como problemas estruturais em fundações ou falhas em sistemas essenciais da edificação.

Principais disputas envolvendo vícios construtivos

As ações judiciais mais frequentes continuam envolvendo infiltrações, falhas de impermeabilização, vazamentos em prumadas, fissuras estruturais, recalques de fundação, desplacamento de revestimentos, anomalias em instalações elétricas e hidráulicas, utilização de materiais de baixa qualidade e divergências entre a metragem contratada e a efetivamente entregue.

Segundo Vicentini, esses problemas normalmente são identificados ainda durante o período de garantia. Para ele, esse cenário também reflete consumidores mais atentos aos seus direitos. Já Zonta Junior observa que, especialmente em empreendimentos habitacionais, continuam sendo recorrentes as discussões relacionadas à qualidade da execução da obra e ao desempenho dos sistemas construtivos ao longo da vida útil da edificação.

Impactos para o setor

Na avaliação dos especialistas, a consolidação da jurisprudência reforça a necessidade de uma gestão mais rigorosa da qualidade e da documentação técnica dos empreendimentos.

Para Zonta Junior, o entendimento amplia a proteção de consumidores e condomínios ao permitir a reparação de danos decorrentes de defeitos que somente se manifestam anos após a entrega da obra. Por outro lado, impõe às construtoras um passivo técnico e jurídico de maior duração, exigindo controles mais rigorosos sobre projetos, execução, rastreabilidade dos materiais empregados, elaboração de manuais de uso e manutenção e registro das intervenções realizadas pelos usuários.

Vicentini destaca que compradores e síndicos também precisam adotar medidas técnicas para preservar seus direitos. Segundo ele, qualquer anomalia deve ser documentada e, sempre que possível, acompanhada por laudo técnico antes da realização de reparos. Nos casos que demandem intervenção imediata, é fundamental registrar toda a ocorrência e manter os comprovantes das obras executadas para eventual utilização em processos administrativos ou judiciais.

Projeto amplia prazo de garantia

Enquanto o STJ consolida o entendimento de que a garantia da obra não se confunde com o prazo para pleitear indenização, o Congresso Nacional discute mudanças no próprio artigo 618 do Código Civil.

A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania da Câmara dos Deputados aprovou um projeto de lei que amplia de cinco para dez anos o prazo máximo de responsabilidade do empreiteiro pela segurança e estabilidade das obras. A proposta também estabelece períodos distintos conforme a natureza do vício: dez anos para problemas estruturais ou de fundação, cinco anos para defeitos que impeçam o uso normal da edificação e dois anos para falhas de acabamento. O texto ainda depende de apreciação pelo Senado Federal antes de entrar em vigor.

Caso seja aprovado, o projeto aproximará o prazo de garantia legal da construção do entendimento já consolidado pelo STJ quanto à necessidade de assegurar maior proteção aos adquirentes diante de vícios construtivos que frequentemente possuem manifestação lenta e progressiva.

Fontes

Daniel Vicentini é advogado especialista em Direito Imobiliário, sócio do escritório Vicentini Advogados.

Carlos Alberto Zonta Junior é advogado e especialista em Direito Imobiliário.

Contato

Daniel Vicentini – Assessoria: vladimir.ribeiro@m2comunicacao.com.br 

Carlos Alberto Zonta Junior: contato@zonta.adv.br 

Jornalista responsável: 

Marina Pastore – DRT 48378/SP 

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