Como escolher o regime tributário mais adequado e vantajoso para uma incorporação imobiliária? De acordo com Beatriz Finochio, advogada especializada em Direito Tributário, escolher o melhor regime tributário para uma incorporação imobiliária passa necessariamente por um planejamento tributário onde será analisado o faturamento, capacidade econômica, expectativa de lucro, balanço, despesas, investimentos, situação dos sócios, investidores, atividades vinculadas, dentre outras análises documentais.

Regimes de tributação para incorporadoras

As incorporações podem optar entre os regimes de tributação do lucro presumido, lucro real ou ainda o regime especial de tributação. Veja quais são as opções para empresas do setor:

RET

O RET é um regime especial de tributação para incorporações imobiliárias. “O RET é uma boa opção para redução de carga tributária uma vez que as alíquotas dos tributos comparadas aos demais regimes tributários são reduzidas. Há o pagamento unificado de PIS/COFINS, IRPJ e CSLL na alíquota de 4%. Poderá ser utilizado pelo incorporador (tanto pessoa física quanto jurídica) que efetive a venda de frações ideais de terrenos desde que vinculadas a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações. A empresa deve ainda coordenar e levar a termo a incorporação e responsabilizar-se, conforme o caso, pela entrega das obras concluídas”, explica Beatriz. 

A desvantagem é que, apesar de ser opcional, uma vez que o contribuinte opte pelo RET, não poderá mudar, é irretratável enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis. 

Lucro presumido

Esta modalidade não é apenas para empresas do ramo de incorporação imobiliária. Aplica-se a todas as empresas que têm um faturamento anual inferior a R$ 78 milhões. Na atividade de construção e incorporação de imóveis, o percentual de presunção é de 8% do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e 12% da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). A carga total é 14,53%, segundo explicou Murillo Estevam Allevato Neto, sócio Líder-Tributário na Bichara Advogados, durante painel do 94º Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic). 

“Nem sempre ele é a melhor opção. Ele vale a pena para quem tem uma margem de lucro superior a 8%. Se for inferior a este índice, vale a pena ir para o lucro real. Muitos contadores escolhem esse regime de forma padronizada, mas é preciso avaliar esta questão da margem de lucro antes”, argumentou Neto durante o painel.

Lucro real

De acordo com Neto, esta modalidade não tem mais presunção. “A tributação é mais sobre a receita. Você tem a venda e deduzem-se os custos. Isso feito, o que sobra é o lucro efetivo que estará sujeito à tributação do imposto de renda. O ganho de capital é adicionado à base de cálculo do IRPJ/CSLL e PIS/Cofins (carga total de 34%)”, definiu Neto. 

Contabilidade dos empreendimentos de forma separada ou em conjunto?

Para as incorporadoras que possuem vários empreendimentos, será que vale mais a pena fazer a contabilidade de forma separada ou em conjunto? Para Beatriz, embora haja uma tendência a fazer de forma separada a contabilidade dos empreendimentos, isso só poderá ser definido depois de traçado o planejamento tributário através da análise de fatores econômicos, financeiros, riscos fiscais, trabalhistas, e planejamento empresarial. “É de extrema importância levar em consideração a expectativa de faturamento e o faturamento real”, afirma. 

Fontes
Beatriz Finochio é advogada especializada em Direito Tributário
Murillo Estevam Allevato Neto é sócio Líder-Tributário na Bichara Advogados

Contatos
Beatriz Finochio – contato.adv@bfadvocaciaempresarial.com
Murillo Estevam Allevato Neto –  bicharalaw@bicharalaw.com.br

Jornalista responsável
Marina Pastore
DRT 48378/SP