Empresas que assumem esses empreendimentos, principalmente em grandes centros urbanos do país, alegam que é possível ter lucratividade maior
Por: Altair Santos
A falência da construtora Encol, em 1999, deixou 720 edifícios inacabados. Grande parte destes empreendimentos estava em áreas valorizadas das principais capitais brasileiras. Para se ter uma ideia, no final dos anos 1990 a empresa detinha 15% do mercado imobiliário da cidade de São Paulo-SP. Com sua quebra, 46 mil clientes ficaram sem receber seus apartamentos e o valor total dos imóveis somavam R$ 6,3 bilhões. Passados 15 anos, boa parte das edificações já foi concluída, graças a construtoras que visualizaram boa lucratividade no mercado de obras inacabadas. Entre elas, nomes como Cyrela, Gafisa e Via Engenharia, que impulsionaram seus negócios a partir das estruturas deixadas pela Encol.
Prédios inacabados: construtoras que encampam essas obras precisam ter cuidados técnicos e jurídicos.
Desde então, um bom número de empresas passou a se especializar em assumir a conclusão de prédios inacabados. Em algumas capitais, o poder público dá incentivos a esse modelo de negócio. É o caso de Porto Alegre-RS, onde a lei municipal nº 11.531/2013 instituiu regime urbanístico especial para as obras inconclusas e concede descontos em impostos a quem se propor a retomar a construção de um empreendimento. “É um negócio como outro qualquer, que envolve riscos, mas com chance de ter uma lucratividade maior. Acho que é uma questão de oportunidade, perfil e vocação da empresa”, define Carlos Borges, vice-presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo) e presidente executivo da Tarjab – construtora paulistana que tem em seu portfólio a conclusão de prédios inacabados.
Engenheiro civil pela FAAP (Fundação Armando Álvares Penteado) Borges revela os principais cuidados que uma construtora deve ter ao assumir uma obra inacabada:
1. Avaliação técnica do que foi executado, e se há necessidade de retrabalho, demolição, reforço de fundação. “A responsabilidade técnica de quem continua a obra refere-se à obra toda e não apenas à parte que for executada pela nova empresa. Este processo de avaliação técnica é trabalhoso e exige investimentos e expertise para ser feito”, destaca.
2. Avaliação jurídica do projeto, pois normalmente uma obra inacabada está acompanhada de conflitos envolvendo quem contratou e quem executou a obra. “Também há aspectos burocráticos para legalização de alvarás e documentos diversos. É uma questão complexa, e que exige cuidados e conhecimento específico”, alerta.
3. Engenharia financeira também é fundamental, pois há risco de não se obter financiamento para este tipo de obra e a precificação é mais complexa. “Se não houver financiamento da produção por um banco, a fonte de recursos deve estar garantida antes do início da obra”, explica.
4. Poder de negociação. “Este tipo de obra também exige uma capacidade de articulação maior, pois as negociações são mais longas, tensas e complicadas”, ressalta.
Passivo psicológico
Carlos Borges, do Secovi-SP: passivo psicológico dos clientes também deve ser levado em conta.
O especialista afirma ainda que a construtora que encampa obras inacabadas precisa também ter uma boa dose de psicologia para negociar com os clientes. “O passivo psicológico deve ser levado em consideração, pois geralmente quem foi prejudicado pela obra inacabada fica estressado e desconfiado”, diz, lembrando que existe um modelo para aprimorar a relação com os compradores de imóveis não finalizados. “Normalmente os condôminos criam uma associação de moradores do edifício e elegem uma diretoria, que contrata a empresa e submete o seu nome à assembleia para dar continuidade à obra. É pré-requisito para este processo que o grupo faça acordo ou obtenha judicialmente a posse da obra, a fim de poder contratar uma construtora para terminá-la. Quanto mais heterogêneo for o grupo, e mais conflitos judiciais existirem, mais complexa é a busca do consenso”, completa.
Definida a construtora, Carlos Borges comenta que o passo seguinte é a realização de uma análise técnica criteriosa do edifício inacabado. “Deve ser feita uma auditoria em todos os projetos, além de inspeções visuais e ensaios estruturais. São eles que vão nortear os cuidados, reparos e as tecnologias utilizadas para continuar a obra”, explica, concluindo que os procedimentos finais para que a construção seja retomada passam por aspectos legais de transferência de responsabilidade técnica, revalidação do alvará de execução e saneamento de dívidas existentes. “Todo o conjunto da obra precisa estar desimpedido para que ela recomece”, finaliza Carlos Borges.
Entrevistado
Engenheiro civil Carlos Borges, presidente executivo da construtora Tarjab e vice-presidente de Tecnologia e Qualidade do Secovi-SP
Contato
secovi@secovi.com.br
www.tarjab.com.br
Créditos Fotos: Divulgação
