Entre as incertezas do mercado imobiliário surge a questão: haverá bolha imobiliária no Brasil?
Por Michel Mello
A economia brasileira avança a passos largos, o que é bastante positivo para os setores da construção civil, mercado imobiliário e das matérias-primas da construção. Este movimento amplo é em parte resultado do estímulo econômico que deriva dos programas de crédito do governo federal, como o Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), linhas de crédito e financiamento habitacional e do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC I e II).
No caso dos mercados imobiliários, existe uma forte tendência ao superaquecimento desse setor, com imóveis apresentando alta nos preços – seja para a compra, venda ou locação. Entre os fatores que provocam a alta do setor estão presentes o aumento da renda média da população brasileira, em particular nas classes B e C.
Massa real de renda – crescimento médio anual previsto entre os anos de 2009 a 2015 em %.
Eventos como a Copa de 2014 e as Olimpíadas de 2016 tendem a encarecer ainda mais o valor de imóveis, novos, na planta ou ainda nas edificações já existentes. De todo esse frenesi e especulação surge uma ponderação interessante: o Brasil corre o risco de sofrer uma bolha do mercado imobiliário?
Durante o ano de 2009, a economia americana entrou em uma das piores crises de sua história, com a crise dos títulos podres das hipotecas dos imóveis nos EUA. Essa crise dos subprimes é comparada a da quebra da bolsa em 1929, período conhecido como “Grande Depressão Americana”.
Bolha americana
As bolhas têm origem em um comportamento humano chamado de Efeito de Manada (Schiller, 2007). Essa teoria diz que mesmo pessoas racionais podem ser levadas, pelo próprio comportamento de manada, a tomarem decisões erradas. Chama-se a isso de decidir erroneamente por contaminação. E é exatamente o caso americano.
Em especial os preços das ações ou dos imóveis subiram nos mercados americanos e isso teve grande repercussão pública. A mídia noticiou toda a questão, com histórias de pessoas que ganharam muito dinheiro em pouco tempo. Logo, houve uma procura por um tipo de lucro a partir de imóveis, mas além da capacidade do setor em se autorregular.
Porém, o Efeito Manada requer condições econômicas favoráveis ao seu desenvolvimento. Esse é o caso da recente economia americana, que teve um afrouxamento das normas de regulação imobiliárias, empréstimos em larga escala feitos para pessoas que não tinham condições de pagar e mecanismos de incentivo do crédito imobiliário.
Os ativos chamados de podres e que foram atrelados a taxas flutuantes de juros chegaram a 25% do total de investimentos no mercado americano no ano de 2006. Por outro lado, o sistema de securitização que estava amarrado às hipotecas não conseguiu regularizar toda a demanda de pagamentos e em função da inadimplência os fundos do tipo subprime se tornaram o estopim da crise financeira.
Bolha imobiliária no Brasil
Como identificar se o novo ciclo de expansão imobiliária é uma bolha ou não? A resposta a essa questão e a necessidade por certezas em um mercado tão incerto como é o caso do mercado imobiliário brasileiro levou a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) a encomendar a MB Associados um estudo sobre a existência de bolha no mercado imobiliário brasileiro. O estudo ficou pronto em julho de 2010 e aponta as principais tendências e perspectivas para o setor.
É com base neste estudo que a Abecip avalia a sua tomada de decisões. De acordo com o estudo, não existem séries históricas de preços de imóveis no Brasil. Isso dificulta bastante a compilação de dados, pois a análise do relatório foi feita de forma indireta.
O relatório destaca a atual trajetória sustentável e sem riscos da economia brasileira. Daí surge uma perspectiva de continuidade de crescimento da economia nos próximos anos, com projeção do PIB entre 4,5% a 5% até o ano de 2015. Também, não há sinal de mudança na política econômica. Uma garantia reside no Sistema de Informações de Crédito do Banco Central do Brasil.
Luiz Antonio França
O estudo aponta que é muito remota a possibilidade de o Brasil criar uma bolha imobiliária. O presidente da Abecip, Luiz Antonio França, afirma: “todo país que teve esse problema sofreu um processo de desregulamentação financeira, o que não está ocorrendo por aqui”. Ele ainda ressalta que uma das principais razões que justificam a não existência de uma bolha imobiliária no Brasil é a solidez dos bancos e da macroeconomia brasileira além de:
• Não há desregulamentação financeira;
• A classe média apresenta forte expansão de renda;
• Imóveis produzidos serão vendidos para pessoas com capacidade de pagamento;
• Não há aumento de preço sem fundamento, ou seja, os preços não se movem apenas em função do preço futuro;
• Ainda que o preço do imóvel valorizasse 11% ao ano, assim como nos Estados Unidos pré-crise financeira, a renda brasileira suporta esse reajuste de preços, porque o aumento dos valores de imóveis é fundamentado.
O relatório do estudo sugere que não parece haver sinais claros de que haja uma bolha nesse momento na economia brasileira. Entretanto, não quer dizer que não possamos tê-la um dia. O descontrole de crédito imobiliário aliado a uma conjuntura macro que permita alta liquidez em um mercado de ativos que não os títulos do governo poderiam levar a um crescimento de preços ainda mais forte do que visto atualmente”.
Entrevistado
Luiz Antonio França
Currículo
– Presidente da Abecip.
– Conselheiro da Confederação Nacional da Instituições Financeiras (CNF).
– Conselheiro na Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec).
– Diretor do Comitê Executivo de Negócios da Federação Brasileira de Bancos (Febraban).
– Membro da Competitividade da Cadeira Produtiva da Construção Civil.
– MDIC e Membro do Conselho Estadual de Habitação de São Paulo.
– Diretor Gerente do Banco Itaú desde 1995.
– Diretor de Crédito Imobiliário.
– Foi diretor do Credit Lyonnais Securities Corporate Finance (Nova York – USA)
Contato: franca@abecip.org.br
