Entenda o que deu errado com as empresas que se aventuraram a colocar ações no mercado, mas não conseguiram dar retorno aos investidores
Por: Altair Santos
Entre 2005 e 2010, 27 empresas ligadas ao mercado imobiliário passaram a ofertar ações na Bolsa de Valores – as chamadas IPOs (Initial Public Offering [Oferta Pública Inicial]). Essa abertura aos investidores permitiu às incorporadoras captarem R$ 12 bilhões. O capital era suficiente para construir e oferecer financiamento a todas as faixas de renda que buscassem adquirir imóveis no Brasil. O cenário era tão favorável que algumas corporações do ramo triplicaram o tamanho. Parecia o cenário ideal, mas algo deu errado. Por quê?
Segundo o engenheiro civil Leonardo Nogueira Diniz, que entre 2011 e 2015 atuou como CEO da Rossi Residencial, as empresas do setor imobiliário que entraram na Bolsa de Valores tomaram decisões estratégicas equivocadas. Uma delas foi não procurar saber o perfil do investidor. “Os investidores queriam retorno rápido, em um setor em que o ciclo de maturação é de cinco anos. Quando as incorporadoras se depararam com essa incoerência, muitos já haviam fugido do investimento em ações no mercado imobiliário”, relata.
O especialista, que palestrou na edição 2017 do Concrete Show, realizado de 23 a 25 de agosto na cidade de São Paulo-SP, lembra ainda que outros erros impediram as empresas de dar retorno aos investidores. “Entre as medidas equivocadas, estão compras erradas de terrenos, expansão para mercados não tão maduros e a falta de cláusulas de barreira no setor. Como o mercado estava muito aquecido, qualquer um que tinha capital se tornou incorporador e construtor. Isso contaminou o mercado”, cita.
Com o fim das IPOs do mercado imobiliário no Brasil, as empresas passaram a trabalhar alavancadas, ou seja, sem capital começaram a buscar quem financiasse suas obras. “Boa parte deste dinheiro hoje, cerca de 80%, vem de bancos, poupança dos clientes e permuta por terrenos. O setor passou a se financiar muito com terceiros e a investir no imóvel na planta. O problema é que veio a crise e a demanda caiu. Daí, a regra dos imóveis na planta gerou uma explosão de distratos. Esse é o cenário atual do mercado imobiliário no Brasil”, descreve Leonardo Diniz.
Fim da aventura
Na análise do especialista, o momento do mercado imobiliário é para quem é do ramo. Por quatro motivos: os bancos restringiram os financiamentos, o desemprego e o risco de perda de emprego continuam altos, ainda existe uma alta taxa de imóveis estocados e os investidores fugiram do setor. O aspecto positivo, de acordo com Leonardo Diniz, é que as empresas amadureceram e passaram a entender melhor o consumidor. “Hoje, elas sabem que cada cidade é um mercado e que cada bairro é um mercado. Por isso, é preciso pensar em produtos diferenciados para o perfil de quem vai comprar imóvel”, avalia.
Outro ponto bem avaliado por Leonardo Diniz é que, com a baixa dos juros, o Brasil tende a ter dois mercados imobiliários futuramente. Um será o Minha Casa Minha Vida, para combater o déficit habitacional do país, e tendo a Caixa Econômica Federal como financiador e órgão regulador; o outro será gerido pelo mercado e pelos bancos privados, e que, dependendo da resposta, pode até estimular a volta das incorporadoras à Bolsa de Valores. Desta vez, sob uma nova realidade e com mais experiência.
Entrevistado
Engenheiro civil Leonardo Nogueira Diniz, sócio-fundador da Oakwood Real Estate, empresa de consultoria imobiliária (com base em palestra concedida no Concrete Show 2017)
Contatos
ldiniz@oakwood.com.br
www.oakwood.com.br
Crédito Fotos: Divulgação e Cia. de Cimento Itambé
